Miguel Benito Barrionuevo, abogado: “La vivienda está cada vez peor, por eso estos dos consejos legales valen oro”

Comprar una vivienda o alquilar un piso implica adelantar una cantidad de dinero que no siempre es fácil recuperar. Las discrepancias entre propietarios, compradores e inquilinos son habituales cuando una operación inmobiliaria se frustra o termina un contrato de alquiler. En un vídeo publicado en su perfil de TikTok, el abogado Miguel Benito Barrionuevo aborda estas situaciones y señala las dificultades que pueden surgir al intentar recuperar cantidades que, en determinadas circunstancias, corresponden legalmente al consumidor.

Las arras son una cantidad que el comprador entrega como señal al formalizar un acuerdo de compraventa. Aunque el 10% del precio es una referencia frecuente, no constituye una cuantía obligatoria en todos los contratos. Además, las consecuencias de perderlas o recuperarlas dependen de lo pactado y de la naturaleza de las arras.

Cuando se trata de arras penitenciales, el artículo 1454 del Código Civil contempla que el comprador pueda desistir perdiendo la cantidad entregada y que el vendedor pueda hacerlo devolviéndola duplicada. No obstante, esta consecuencia no se aplica automáticamente a cualquier señal.

Barrionuevo explica que el problema aparece cuando el vendedor se niega a cumplir con esa obligación. “En la vida real, cuando es culpa del vendedor, te ponen alguna excusa y te dicen que no te lo van a pagar”, señala.

Cuándo se pueden recuperar las arras

En ese escenario, el comprador puede acudir a los tribunales o negociar la devolución de la cantidad inicial sin reclamar el doble. La primera opción exige asumir los costes y los tiempos del procedimiento, mientras que la segunda permite disponer antes del dinero para buscar otra vivienda.

“Ahí el comprador tiene dos opciones”, plantea el letrado. Una consiste en iniciar “un procedimiento judicial sin el 10% que ya ha pagado”. Según Barrionuevo, una sentencia favorable puede tardar “tres o más años”.

La presión económica condiciona la decisión de muchos afectados. “Más del 90% de compradores que necesitan ese dinero para encontrar una casa aceptan y ahí se acaba todo”, asegura. De este modo, recuperar el importe adelantado puede convertirse en una prioridad frente a continuar reclamando una compensación superior.

Algunos inquilinos compensan la fianza con el último alquiler

El segundo problema afecta a quienes terminan un arrendamiento y no consiguen recuperar el depósito. “En el despacho hay muchos casos de propietarios que no quieren devolver esa fianza cuando le han dejado el piso en buenas condiciones”, dijo el abogado.

La Ley de Arrendamientos Urbanos establece, con carácter general, una fianza equivalente a una mensualidad de renta para el alquiler de vivienda habitual. Además, el saldo que deba restituirse genera intereses legales si transcurre un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya devuelto.

Ante una posible disputa, algunos arrendatarios optan por dejar pendiente la última mensualidad para compensarla con el depósito. Barrionuevo describe esta práctica como “No devolver la fianza y amortizarla con el último mes de alquiler”.

Sin embargo, ambas cantidades no son automáticamente intercambiables: dejar de pagar la renta puede generar una reclamación del propietario. Si existe desacuerdo, cada parte tendrá que acreditar sus pretensiones ante el juzgado. “En el juzgado se compensan las deudas y ahí se queda todo”, sostuvo Barrionuevo.

El estado de la vivienda puede cambiar el resultado del juicio

La documentación resulta especialmente relevante en estos conflictos. Conservar el contrato, los justificantes de pago, las comunicaciones con el propietario y fotografías del inmueble al entrar y salir puede ayudar a acreditar el estado de la vivienda y las cantidades pendientes.

El Código Civil establece que el inquilino debe devolver el inmueble como lo recibió, salvo el deterioro derivado del paso del tiempo o de causas inevitables. Por eso, la existencia de daños atribuibles al arrendatario puede alterar el resultado de una reclamación.

Barrionuevo advierte sobre ese riesgo: “Esto no te va a funcionar si devuelves el piso hecho unos zorros”. Y añade: “Te van a ganar en un juicio y además vas a tener que pagar las costas”. La diferencia entre el desgaste ordinario y los desperfectos imputables al inquilino puede ser determinante al valorar las pruebas presentadas por ambas partes.