La vivienda en la CDMX se encarece, pero no deja de encontrar compradores

Comprar una vivienda en la Ciudad de México es una meta cada vez más difícil de alcanzar. Los precios han aumentado tanto que incluso en colonias populares, como Portales, Santa María la Ribera o la Obrera, es frecuente encontrar departamentos con costos de entre 2 y 4 millones de pesos, o más, según su tamaño y si son nuevos o usados.

A simple vista podría parecer que esos inmuebles son difíciles de vender, pero la realidad es que sí encuentran quien los adquiera. Esa paradoja llamó la atención del Dr. Francisco Javier Luna Moreno, investigador del Programa Universitario de Estudios sobre la Ciudad (PUEC) de la UNAM.

Antes de incorporarse a la academia, trabajó diez años en una consultoría dedicada a asesorar a desarrolladores inmobiliarios, donde conoció de primera mano cómo se planean nuevos proyectos habitacionales.

A partir de esa experiencia se hizo un cuestionamiento que terminó convirtiéndose en el eje de su investigación doctoral: si las constructoras desarrollan viviendas bajo la premisa de que existe un mercado dispuesto a comprarlas, ¿quiénes pueden pagarlas?

“A los desarrolladores no les pasaba por la cabeza que había un desajuste en los productos, hablando de la vivienda como un producto, que es hasta cierto punto su posición. En mi propio caso decía: ni siquiera yo, teniendo un ingreso tal vez al triple, podría acceder a esa vivienda. Y no era una vivienda que puedas considerar lujosa”, relata para Chilango Diario.

La vivienda como inversión

Las estimaciones en las que trabajó indicaban que los precios de la vivienda en la ciudad sólo eran asequibles como para el 10% de la población, cuyos ingresos son lo suficientemente altos. Sin embargo, aclara que ese porcentaje que compra porque tiene “la necesidad de tener un lugar donde vivir”, no explica por sí sólo el comportamiento del mercado inmobiliario.

Una parte de las operaciones corresponde a personas que adquieren un inmueble para convertirlo en una inversión, “porque creen que es un buen lugar para poner su dinero, que tiene mejor rendimiento o menor riesgo que en el banco o en bitcoins”.

A ello se suma la participación, aunque en menor medida, de compradores institucionales: es decir, empresas que incorporan inmuebles a sus portafolios de inversión.

En corredores de alta plusvalía, como la Roma o Nuevo Polanco, se estima que hasta la mitad de las ventas estaba asociada con inversionistas que adquirían propiedades como una inversión rentable. En conjunto, estos perfiles sostienen buena parte de la demanda.

“Por eso sigue vendiéndose. Cuando la vivienda tiene un corte de negocio, muy difícilmente buscas resolver un problema social. Lo que buscas resolver es un objetivo empresarial. El que sólo exista ese tipo de vivienda o que por muchos años haya existido de manera preponderante, ha hecho que la gente que no tiene los ingresos suficientes se encuentre al margen del mercado formal”, sostiene.

Entre precios altos y créditos insuficientes

El acceso a una vivienda no sólo depende de los precios, sino también de las posibilidades de financiamiento. En México, las principales alternativas son los créditos otorgados por instituciones públicas, como el Infonavit y el Fovissste, para trabajadores con empleo formal, así como los préstamos hipotecarios de los bancos.

El Dr. Luna Moreno añade que estos mecanismos están diseñados para una parte importante de la población, pero dejan fuera a millones que laboran en la informalidad. Incluso quienes cumplen los requisitos para obtener un crédito se enfrentan a que el monto al que pueden acceder es insuficiente o exige asumir deudas a muy largo plazo.

La Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares (ENIGH) 2024 del INEGI reveló que la Ciudad de México es la segunda entidad con el mayor ingreso corriente promedio mensual por hogar, con $36,895, sólo por debajo de Nuevo León, con $39,011.

Para el académico esta cifra es comúnmente el ingreso de dos personas. Bajo el supuesto de que destinaran 30% de ese monto al pago de una vivienda, explica, su capacidad de compra apenas alcanzaría para un inmueble de un millón de pesos.

“Dices, ¿dónde de un millón de pesos si el promedio es de 4 millones. Sí hay, pero en Zumpango, Tizayuca [Estado de México e Hidalgo]. En las zonas de colonias populares [de la ciudad], como la Doctores o la Guerrero, ni siquiera existen esos precios”, reitera. 

Alternativas que no siempre cumplen con lo prometido

En 2024, Lupita decidió dejar de rentar para comprar un departamento en la ciudad. Como el banco no le prestaba lo necesario, recurrió a una financiera económica.

Le aseguraron que, si durante un año realizaba aportaciones mensuales e incluso depósitos extraordinarios, obtendría un crédito de un millón de pesos, calculado con base en su capacidad de pago. Convencida, siguió el plan y logró reunir $180,000.

Al llegar el plazo acordado, descubrió que el proceso era muy distinto al que le habían prometido. Primero le pidieron encontrar una vivienda que no fuera antigua ni remate bancario, una condición difícil de encontrar en el mercado inmobiliario actual.

“Eso me desanimó. Dije: ‘híjole, no encuentro y luego menos de un millón’. Siempre era 1 millón 200 mil o 300 mil, todo empezaba a marcar mal”, cuenta la joven de 34 años.

A ese obstáculo se sumó otro: muchos vendedores no aceptaban ese tipo de financiamiento. Sin embargo, luego de una intensa búsqueda finalmente dio con un departamento usado, de unos 40 metros cuadrados y con acabados austeros.

Fue entonces cuando todo cambió. El asesor empezó a darle largas sobre la entrega de su “adquisición” para el inmueble, por lo que llamó a las oficinas centrales.

Ahí, una ejecutiva —a quien recuerda por su trato grosero— le explicó que el proceso no funciona así: el dinero de los clientes se organiza en grupos y los créditos se entregan primero a quienes realizan las mayores aportaciones, un esquema que Lupita comparó con una “pirámide”.

Como era soltera y sólo podía aportar una cantidad limitada, le advirtió que su “adquisición” podría prolongarse entre cuatro y seis años.

Una ilusión que terminó en pérdida

Ante esa situación, decidió cancelar el contrato y, con apoyo legal, inició el proceso para recuperar su dinero. Después de varios trámites, aclaraciones y obstáculos, la financiera sólo le devolvió $70,000, seis meses después, bajo el argumento de que el resto se había destinado al pago de intereses y seguros.

“Juegan mucho con tus sentimientos y con la onda de querer tener tu vivienda. Y más si vas como en un sentido emocionado, ilusionado”, recuerda.

La experiencia de Lupita evidencia el desafío señalado: cuando los mecanismos tradicionales resultan insuficientes, algunas personas recurren a esquemas alternativos que no necesariamente ofrecen una solución viable.

“Si necesitas una vivienda, pues la vía de acceso es la compra. Y la bronca es esa: si no te alcanza, difícilmente hay otro mecanismo para resolver esa necesidad. Pensar en cómo en estas zonas puede vivir la gente, habla de intervenciones públicas. No hay mucho para dónde pensarle”, señala el Dr. Luna Moreno.

Único respiro

El incremento en los precios de la vivienda en la CDMX se interrumpió brevemente con la pandemia de COVID-19. Las estimaciones elaboradas por el Dr. Luna Moreno muestran que el costo promedio pasó de alrededor de 1.2 millones de pesos a principios de la década de 2000 a entre 4 y 5 millones hacia 2018 y 2019.

Para 2020 y 2022 se registró un ligero freno en los precios, derivado de la incertidumbre económica: “Hubo una contracción del mercado de compra. En algunos casos, la gente perdió su empleo o vieron disminuir sus ingresos. Entonces, esa decisión de comprar la pospuso, aunque tuviera una necesidad real”.

*39 años es la edad promedio para adquirir una vivienda en México, de acuerdo con la consultora inmobiliaria 4S Real Estate

*Esta es la primera de dos entregas sobre los obstáculos para acceder a una vivienda digna en la CDMX

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