CBD amplía huella
No es nueva la percepción de que Polanco, Reforma y Lomas concentren el mayor movimiento de transacciones, incremento en precios e integración de proyectos corporativos de reciente construcción en Ciudad de México (CDMX).
En los últimos trimestres los corredores que integran el centro de negocios CBD por sus siglas en inglés, han sido pieza clave en la colocación de miles de m2 de oficinas.
El último reporte del mercado de oficinas clase A de JLL México que preside Ernesto Rodríguez, registró entre enero y junio una absorción neta de 131 mil m2 dejando una tasa promedio de desocupación de 18.3%.Sin embargo, la dinámica alcanzada en el CBD hace que en él se concentre74% de la superficie integrada a los 8 edificios en construcción que se incorporarán al mercado en los próximos 3 años.Este factor es relevante porque en el estado actual del mercado Santa Fe, Interlomas, Lomas Altas y Perisur registran el 50% del espacio disponible acondicionado en la ciudad, otra señal de una tendencia creciente en el mercado.
El hecho de que el mercado interno sea el principal motor de las transacciones también ha generado que el inventario, que acumuló en general un portafolio de 8 millones de m2, apenas haya crecido a una tasa anual de 2.5%.Así, durante el primer semestre del año, se entregaron 3 edificios: Reforma 345 ubicado en el corredor del mismo nombre y 2 en Insurgentes (Torre Jaime Nunó y Espacio Condesa).Los pronósticos hasta hace poco hablaban de que una recuperación en los precios que promedian $24.90 dólares por m2, pero que alcanzan precios de salida tope de hasta 40 dólares en Lomas, sería una señal para inversionistas de que es momento de iniciar un nuevo ciclo.Sin embargo, la falta de demanda de empresas orientadas al exterior y vinculadas con el efecto del segmento industrial, hasta ahora pausado por la renegociación del T-MEC, es un tema latente.En consecuencia y de manera continua, el corredor Insurgentes que concentra 1.3 millones de m2 con una tasa de disponibilidad de 15.4% está llamado a ser el submercado que compense la demanda que se está generando dado que la tasa de disponibilidad de Reforma Centro, Polanco y Lomas es en promedio de 11.6%, pero en algunos casos como Lomas llega a 10.2%.Insurgentes ha sido un corredor con desafíos en los últimos años, pero se ha consolidado por su ubicación y competitividad en precios de salida, que promedian un rango de 24 a 29 dólares por m2.
Un CBD ampliado parece ser el foco del movimiento aderezado por el creciente volumen de espacios acondicionados, contratos de arrendamiento alejados del hard dollar price y plazos flexibles que en los edificios clase A, han visto reducir el tradicional plazo de 10 años a apenas 3, esto último de acuerdo con la plataforma Spot2.Además, no se debe ignorar que la salida de un proyecto desde su planeación hasta el momento que sale al mercado, pasa por un período de 5 años en una industria que aún no tiene profundidad de inversionistas institucionales y está en manos de propietarios integrados a family offices.
Bajo estos elementos, aderezados por una paridad cambiaria que debilita un mercado tradicionalmente dolarizado, las oficinas reflejan un cap rate de entre 8 y 8.5%.Este escenario luce desafiante, pero también revela cómo la sofisticación y solidez financiera serán indispensables para navegar en los tiempos actuales.
El Financiero
