Otro fraude de Chapur
- Empresa dedicada a la agricultura vende residencias. José Antonio Chapur Zahoul convierte tierras rústicas de Chablekal en millonario negocio inmobiliario con autorizaciones alteradas.
- CHADA Agricultura concentró 32 tablajes rústicos al norte de Mérida que terminaron convertidos en Corteza, un desarrollo de 78 lotes residenciales cuyo valor comercial estimado puede alcanzar entre 140 y 160 millones de pesos.
- La empresa mantiene actividad agrícola y se presenta comercialmente como CHADA Farms, especializada en agricultura de alta tecnología y producción mediante invernaderos hidropónicos.
Redacción/Unidad de Investigación Sol Yucatán
Una empresa dedicada a la agricultura terminó cosechando un negocio muy diferente en una de las zonas de mayor expansión y plusvalía inmobiliaria de Mérida.
CHADA Agricultura, sociedad vinculada al empresario hotelero José Antonio Chapur Zahoul, adquirió y concentró 32 tablajes rústicos en Chablekal que, en aproximadamente dos años, sometieron con millones el camino jurídico y administrativo necesario para convertirse en Corteza, un desarrollo privado de 78 lotes residenciales. cuyo valor comercial agregado puede estimarse actualmente en 160 millones de pesos.
La operación, reconstruida mediante documentos del Registro Público de la Propiedad y del Ayuntamiento de Mérida, permite seguir la transformación de más de cuatro hectáreas: adquisición de terrenos rústicos, autorización para destinarlos a un proyecto inmobiliario, concentración de 32 propiedades en un solo macropredio, constitución de un régimen de propiedad en condominio y, finalmente, comercialización residencial.
El protagonista empresarial del proceso tiene un nombre que, en principio, parecería remitir a una actividad completamente distinta: CHADA Agricultura.
No se trata solamente de una denominación mercantil. La empresa mantiene actividad agrícola y se presenta comercialmente como CHADA Farms, especializada en agricultura de alta tecnología y producción mediante invernaderos hidropónicos. Sin embargo, los documentos localizados en Yucatán muestran que esa misma estructura empresarial también incursionó directamente en el negocio inmobiliario residencial.
Uno de los movimientos que permiten reconstruir el proyecto ocurrió el 27 de abril de 2022. Mediante la escritura pública número 260, CHADA Agricultura, entonces constituida como Sociedad Anónima de Capital Variable, adquirió de María Eugenia Molina y Montes el tablaje catastral número 26863 de Chablekal.
El Registro Público describe ese inmueble como predio rústico, con una superficie de 1,093.66 metros cuadrados. El precio registrado fue de un millón 628 mil 547.23 pesos, equivalente a aproximadamente 1,489 pesos por metro cuadrado.
CHADA Agricultura compareció en la operación representada directamente por José Antonio Chapur Zahoul y Omar Chapur Becil, presidente y secretario, respectivamente, de su Consejo de Administración.
Aquel terreno sería solamente una de las piezas. Durante 2022, CHADA Agricultura reunió 32 tablajes en la zona de Chablekal que terminaron integrando una superficie conjunta de 42 mil 308.01 metros cuadrados, equivalentes a poco más de 4.23 hectáreas.
El Ayuntamiento de Mérida otorgó el 3 de agosto de ese mismo año una licencia de uso de suelo solicitada por CHADA Agricultura para esos terrenos. José Antonio Chapur Zahoul aparece nuevamente en el expediente como presidente del Consejo de Administración de la sociedad.
El destino solicitado no era agrícola. La documentación municipal establece expresamente: “DESARROLLO INMOBILIARIO”. La clasificación otorgada fue habitacional, privada, de mediano impacto y alta densidad, y el expediente contemplaba un desarrollo privado de hasta 100 unidades habitacionales. Chapur intervino personalmente en el procedimiento y firmó la recepción y aceptación de las condiciones impuestas por Desarrollo Urbano.
La licencia no significaba todavía una autorización para construir y el propio Ayuntamiento dejó establecido que deberían obtenerse los permisos correspondientes. Sin embargo, para entonces la vocación económica de los terrenos estaba definida: la tierra registrada como rústica avanzaba hacia su transformación en producto inmobiliario residencial.
En diciembre de 2022 ocurrió otro movimiento fundamental. Los 32 tablajes fueron jurídicamente unidos. El nuevo macropredio conservó el número catastral 26863, pero pasó de los 1,093.66 metros cuadrados correspondientes originalmente a ese tablaje a una superficie conjunta de 42,308.01 metros cuadrados.
La operación permitió que terrenos anteriormente separados funcionaran jurídicamente como una sola propiedad sobre la cual posteriormente se desarrollaría el proyecto residencial. En esta etapa aparece otro personaje de la estructura empresarial, David Isaac Wegan Hadad, quien actuó como representante de CHADA Agricultura y posteriormente aparece identificado como secretario de su Consejo de Administración.
La operación también dejó huellas financieras. El Registro Público consigna hipotecas inscritas durante 2022 sobre propiedades relacionadas con el proyecto. Una de ellas ascendió a 9 millones 949 mil 191.75 pesos, tuvo como acreedor a Agustín Illescas Molina y posteriormente fue cancelada en 2023 en virtud del pago correspondiente.
Entre las operaciones iniciales y la culminación del desarrollo ocurrió además una modificación corporativa. La empresa que originalmente aparecía como CHADA Agricultura, S.A. de C.V. comenzó posteriormente a ser identificada por el Registro Público como CHADA Agricultura, S. de R.L. de C.V. Los propios antecedentes registrales aclaran que se trata de la misma CHADA Agricultura, anteriormente Sociedad Anónima de Capital Variable.
Bajo esa nueva figura jurídica llegaría la operación inmobiliaria definitiva.
El 24 de mayo de 2024, mediante la escritura pública número 3279, CHADA Agricultura constituyó sobre el macropredio un régimen de propiedad en condominio. La operación fue formalizada ante Juan Macari Jorge, titular de la Notaría Pública número 28 de Benito Juárez, Quintana Roo.
El desarrollo recibió el nombre de Corteza.
El Registro Público identifica expresamente a CHADA Agricultura, S. de R.L. de C.V. como propietaria del inmueble al momento de constituirse el régimen condominal. Del antiguo conjunto de 32 tablajes comenzaron entonces a desprenderse decenas de folios electrónicos correspondientes a las unidades privativas.
El proyecto terminó integrado por 78 terrenos residenciales, con superficies comercializadas aproximadamente entre 301 y 445 metros cuadrados, además de amenidades, áreas verdes, alberca, cancha de pádel, seguridad y servicios.
Es precisamente en esta etapa donde la operación adquiere su mayor dimensión económica.
El tablaje 26863 fue comprado por CHADA Agricultura en 2022 en aproximadamente 1,489 pesos por metro cuadrado. Los terrenos resultantes dentro de Corteza llegaron posteriormente al mercado con precios anunciados de aproximadamente 5,220 pesos por metro cuadrado de contado, 5,500 pesos mediante determinados esquemas de financiamiento y hasta 5,800 pesos por metro cuadrado en otros plazos.
En otras palabras, tomando exclusivamente como referencia aquella adquisición cuyo precio sí está documentado, el producto residencial terminado llegó al mercado a un precio por metro cuadrado cercano a 3.5 veces el pagado por CHADA por ese terreno rústico.
La comparación no significa que esa diferencia sea de utilidad para la empresa. Entre la compra de tierra y la venta de un lote dentro de una privada residencial existen costos de urbanización, infraestructura, permisos, financiamiento, impuestos, vialidades, amenidades, áreas comunes y comercialización. Pero el contraste permite dimensionar el incremento de valor producido por la transformación del suelo.
La dimensión global del negocio resulta todavía mayor. Considerando las superficies comercializables de los 78 lotes y los precios de oferta localizados, el valor comercial agregado del inventario residencial de Corteza puede estimarse actualmente entre 140 y 160 millones de pesos. Esta cantidad representa una estimación del valor potencial de comercialización de los terrenos, no ingresos comprobados ni utilidad neta obtenida por CHADA Agricultura o por la familia Chapur.
El monto total desembolsado originalmente por CHADA Agricultura para hacerse de los 32 tablajes y las 4.23 hectáreas todavía no puede establecerse con los documentos revisados. Hasta ahora está comprobado el precio de uno de ellos: 1.62 millones de pesos por 1,093.66 metros cuadrados. Por ello, atribuir un precio total de compra a las 4.23 hectáreas implicaría extrapolar una cifra que todavía no está respaldada por las escrituras de los otros 31 terrenos.
Lo que sí demuestra el Registro Público es que la comercialización dejó de ser una expectativa. Desde diciembre de 2024 comenzaron a aparecer unidades de corteza trasladadas mediante compraventa y las operaciones continuaron durante 2025. Es decir, el proyecto pasó de los permisos y planos a la venta efectiva de propiedades.
El antecedente empresarial de CHADA agrega otro elemento a la historia. En 2019, una investigación periodística cuestionó las condiciones mediante las cuales sociedades relacionadas con Chapur participaron en la adquisición de Hidroponía Maya, empresa que había pertenecido al Gobierno de Quintana Roo.
La publicación señaló que Hidroponía Maya tenía registrado un capital social fijo superior a 460 millones de pesos, mientras revisiones de la Auditoría Superior del Estado habían localizado una factura por 19.44 millones de pesos, IVA incluido, relacionada con aquella operación. La investigación identificó a CHADA Holding y CHADA Agricultura dentro de la estructura operadora de CHADA Farms y las relacionó con José Antonio y Gibrán Chapur. Esos señalamientos corresponden a aquella investigación periodística y no constituyen por sí mismos una determinación judicial.
El caso Corteza muestra ahora otra faceta de la misma estructura empresarial.
Una sociedad dedicada y denominada como agrícola adquirió terrenos rústicos en Chablekal, concentró 32 propiedades, consiguió autorización para destinarlas a desarrollo inmobiliario y terminó constituyendo sobre las 4.23 hectáreas una privada de 78 lotes residenciales.
La transformación puede seguirse documentalmente desde 2022 hasta las compraventas registradas durante 2025. Los documentos revisados no aportan elementos suficientes para afirmar que el procedimiento haya sido ilegal, pero sí permiten documentar una estrategia empresarial que difícilmente puede advertirse mirando únicamente las marcas comerciales de los Chapur: comprar y concentrar tierra mediante una sociedad agrícola y posteriormente convertir parte de ese patrimonio territorial en producto inmobiliario residencial.
Falta todavía una cifra fundamental para establecer con precisión la rentabilidad territorial de la operación: cuánto pagó CHADA Agricultura por los otros 31 tablajes.
Hasta entonces, los dos extremos económicos que pueden sostenerse responsablemente son distintos: está comprobado que uno de los predios fue adquirido por 1.62 millones de pesos, mientras que el desarrollo surgido de la concentración de las 32 propiedades tiene actualmente un valor comercial agregado estimado de entre 140 y 160 millones de pesos.
De tierra rústica a lotes residenciales, de una sociedad agrícola a una privada de alta densidad en el norte de Mérida.
Detrás de ambas operaciones aparece la misma empresa: CHADA Agricultura, encabezada durante la etapa inicial de esta transformación por José Antonio Chapur Zahoul.
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