La IA también está cambiando el mapa inmobiliario de la CDMX

La discusión sobre la inteligencia artificial se ha concentrado en sus efectos sobre el empleo, la productividad y la competitividad. Sin embargo, estamos prestando poca atención a otra de sus consecuencias: la IA también está comenzando a transformar el mercado inmobiliario y, con ello, la estructura de nuestras ciudades.

La Ciudad de México ofrece un buen ejemplo. La pandemia aceleró el trabajo remoto y posteriormente consolidó los esquemas híbridos. Las empresas descubrieron que una parte considerable de las actividades administrativas, financieras y profesionales podía realizarse fuera de la oficina. Ahora la inteligencia artificial impulsa una segunda transformación: automatiza tareas, reduce tiempos y permite que un trabajador realice actividades que anteriormente requerían más horas o equipos más numerosos. Esto obliga a plantear una pregunta incómoda: ¿cuántos metros cuadrados de oficinas necesitará una economía en la que cada trabajador puede producir más y ya no necesita acudir diariamente a su lugar de trabajo?

El problema tiene una expresión inmobiliaria concreta. Al primer trimestre de 2026, el mercado de oficinas Clase A y A+ de la Ciudad de México contaba con alrededor de 7.4 millones de metros cuadrados y una tasa de vacancia de 17.2%, de acuerdo con CBRE (empresa líder mundial en servicios, consultoría e inversión en bienes raíces comerciales). Esto representa aproximadamente 1.27 millones de metros cuadrados disponibles. No estamos frente al derrumbe del mercado de oficinas. La vacancia se ha reducido respecto al año anterior y en corredores centrales como Reforma, Polanco y Lomas Palmas es considerablemente menor. Lo que estamos observando es algo distinto: no está desapareciendo la oficina; está cambiando la oficina que demandan las empresas.

Durante buena parte del siglo XX existió una relación relativamente sencilla entre crecimiento económico y mercado inmobiliario corporativo: más empresas generaban más empleos; más empleados significaban más escritorios, y más escritorios requerían más metros cuadrados. La inteligencia artificial empieza a romper esa relación. Un abogado puede analizar documentos en una fracción del tiempo; un contador automatizar procesos rutinarios; un analista financiero construir escenarios rápidamente; un arquitecto generar alternativas preliminares de diseño, y un programador escribir y revisar código apoyándose en asistentes inteligentes. Esto no significa necesariamente la desaparición de estas profesiones. Para el mercado inmobiliario significa algo quizá más importante: la producción de las empresas puede aumentar sin que crezcan proporcionalmente sus plantillas ni los metros cuadrados que ocupan. Estamos pasando de una economía inmobiliaria basada en trabajadores por metro cuadrado a otra en la que será cada vez más importante la productividad generada por metro cuadrado.

Existe, además, una paradoja. Podríamos pensar que las empresas tecnológicas serían las primeras en abandonar las oficinas. Los datos recientes sugieren lo contrario: durante el primer trimestre de 2026, Tecnología e IT representó 42% de la actividad entre las principales transacciones reportadas por CBRE. La economía digital continúa demandando espacios físicos, pero demanda otro tipo de espacios.

La oficina organizada alrededor de cientos de escritorios idénticos pierde atractivo frente a espacios destinados a colaboración, reuniones, capacitación, creatividad e innovación. Esto puede provocar una creciente polarización inmobiliaria. Los edificios modernos, flexibles, sustentables, digitalizados y bien conectados conservarán una demanda importante. Los antiguos, energéticamente ineficientes, con plantas rígidas y elevados costos de operación enfrentarán mayores dificultades. Estamos ante una especie de destrucción creativa inmobiliaria, para utilizar el concepto de Schumpeter: la nueva tecnología crea oportunidades, pero simultáneamente vuelve obsoletas determinadas formas de organizar la producción y el espacio. Sus efectos tampoco serán iguales en toda la ciudad. Reforma y Polanco conservan ventajas de centralidad, transporte, servicios y concentración empresarial. Santa Fe enfrenta un desafío distinto: fue construido alrededor de un modelo basado en el desplazamiento cotidiano de decenas de miles de trabajadores hacia grandes concentraciones corporativas. El trabajo híbrido cuestiona parcialmente ese modelo y abre la posibilidad de una mayor mezcla de usos. Insurgentes cuenta con otra ventaja: su integración con zonas residenciales, universidades, hospitales, transporte público, comercio y servicios. Por ello no tendremos un solo mercado de oficinas, sino edificios ganadores y perdedores y corredores con capacidades distintas para adaptarse a la economía digital.

Aquí aparece una oportunidad para la política urbana. La Ciudad de México enfrenta simultáneamente dos fenómenos aparentemente contradictorios: una cantidad importante de espacio corporativo disponible y vivienda cada vez más costosa en las zonas centrales. ¿Por qué no conectar ambos problemas? Una parte de los edificios que pierdan competitividad como oficinas podría reconvertirse en vivienda, residencias estudiantiles, servicios médicos, centros educativos, hoteles, espacios para startups o desarrollos de usos mixtos.

Desde luego, no todo edificio de oficinas puede transformarse en vivienda. Existen restricciones de iluminación, ventilación, profundidad de las plantas, instalaciones hidráulicas, elevadores y normatividad. Precisamente por ello se requiere una política pública y no simplemente esperar que el mercado resuelva espontáneamente el problema. El Gobierno de la Ciudad de México podría desarrollar un programa de reconversión inmobiliaria para la economía digital. El primer paso sería elaborar un inventario de edificios corporativos que identifique ocupación, antigüedad, características constructivas y posibilidades de transformación. A partir de éste podrían establecerse procedimientos simplificados para cambios de uso, incentivos fiscales temporales y mecanismos financieros que faciliten la reconversión hacia vivienda y desarrollos mixtos. A cambio de esos incentivos, una proporción de las nuevas viviendas podría destinarse a vivienda accesible para sectores medios y trabajadores jóvenes.

La discusión, por tanto, va mucho más allá de los propietarios de edificios. Durante décadas construimos una ciudad basada en una enorme separación entre el lugar donde viven las personas y el lugar donde trabajan. Cada mañana millones de habitantes realizan largos desplazamientos hacia los centros de empleo y repiten el recorrido por la tarde. El resultado es congestión, contaminación y, sobre todo, millones de horas perdidas. El trabajo híbrido y la inteligencia artificial ofrecen la posibilidad de modificar gradualmente esta geografía.

Las grandes revoluciones tecnológicas siempre terminan transformando las ciudades. El ferrocarril reorganizó la ciudad industrial del siglo XIX. El automóvil hizo posible la expansión metropolitana del siglo XX. Internet comenzó a separar el lugar de trabajo del lugar de residencia. La inteligencia artificial puede llevar esta transformación mucho más lejos. Por eso sería un error discutir la IA exclusivamente preguntándonos cuántos empleos destruirá o creará. También debemos preguntarnos qué sucederá con los edificios y con los millones de metros cuadrados construidos alrededor de esos empleos.

La Ciudad de México todavía puede anticiparse. El objetivo no debería ser regresar al mundo anterior intentando llenar nuevamente todos los escritorios cinco días a la semana. La oportunidad consiste en aprovechar la transformación tecnológica para construir una ciudad diferente: mejores oficinas, edificios de usos mixtos, más vivienda cerca de los centros de actividad, menos desplazamientos y mayor calidad de vida. En la era de la inteligencia artificial, la gran pregunta inmobiliaria ya no será solamente cuántos metros cuadrados más debemos construir. Será, sobre todo, qué hacemos inteligentemente con los millones de metros cuadrados que ya tenemos.

11 de agosto de 2026