Entra en vigor el decreto que paraliza los desahucios de vulnerables en viviendas propiedad de fondos buitre

El decreto principal de vivienda, el que tiene más visos de ser convalidado en la Diputación Permanente tras la disolución de las Cortes y la convocatoria de elecciones generales para el 29 de noviembre, ha entrado en vigor este jueves, 8 de octubre, tras su publicación ayer en el Boletín Oficial del Estado (BOE).

La norma paraliza hasta el 31 de diciembre de 2030 los lanzamientos contra personas vulnerables cuando las partes demandantes sean fondos o entidades dedicadas a la compra masiva de créditos impagados o inmuebles por debajo del valor de mercado.

Para el resto de demandantes, se fija una suspensión de hasta tres años supeditada a revisiones anuales y acompañada de compensaciones económicas por las rentas no percibidas y los costes de suministros.

Asimismo, en los procedimientos de ejecución hipotecaria sobre vivienda habitual se exige que la parte ejecutante declare de forma documentada si ostenta la condición de gran tenedor.

En el ámbito de la contención especulativa, el texto prohíbe hasta finales de 2030 que los grandes tenedores jurídicos y las firmas compradoras de deuda adquieran viviendas por un precio inferior al 70% de su valor de tasación oficial.

La norma incluye la implantación con carácter estructural de un mecanismo de enervación extraordinaria en los procesos de desahucio por impago de alquiler, una figura procesal orientada a impedir que las familias en situación de vulnerabilidad económica sean desahuciadas de sus hogares sin disponer de una alternativa habitacional.

Esta medida implica que, cuando un inquilino en situación de vulnerabilidad afronta un juicio de desahucio por no poder pagar la renta, la administración pública competente dispone de un plazo máximo e improrrogable de dos meses desde la notificación judicial para ofrecerle una vivienda alternativa.

Si la administración no facilita una casa alternativa en ese plazo de dos meses, la ley la obliga a pagar al propietario o a depositar en el juzgado todo el dinero adeudado, junto con las rentas devengadas y los costes del juicio. Este pago salda automáticamente la deuda pendiente y frena el desahucio, manteniendo en vigor el contrato de alquiler.

En el caso de que transcurran los dos meses sin que la administración entregue un hogar alternativo ni liquide la deuda, la propia entidad pública pasará a ser la deudora oficial frente al propietario, impidiendo el desalojo del inquilino y garantizando que pueda seguir viviendo en la casa hasta que finalice el contrato mientras continúe su situación de vulnerabilidad.

La norma aclara que este rescate público no consume el derecho del inquilino a saldar la deuda por su cuenta una primera vez y establece que el Estado compensará económicamente a las comunidades autónomas por los costes que asuman.

ALQUILERES TEMPORALES Y POR HABITACIONES

Según la norma, en los contratos de alquiler, la falta de causa justificada en arrendamientos temporales o la cadena de más de dos contratos consecutivos los convertirá automáticamente en contratos de vivienda habitual. Asimismo, la suma de rentas en el alquiler por habitaciones no podrá superar el precio del contrato unitario de la casa completa.

En materia de publicidad, las ofertas de alquiler deberán incluir obligatoriamente el índice de precios y la renta de los últimos 5 años. Se prohíbe repercutir al inquilino los gastos de gestión inmobiliaria y se contemplan multas de hasta un millón de euros o el 2% del volumen de negocio para las plataformas turísticas que incumplan la cesión de datos.

BENEFICIOS FISCALES

En el ámbito del IRPF, con efectos retroactivos desde el 1 de enero de 2026 y aplicables a la campaña de la renta, las reducciones para arrendadores que bajen el precio más de un 5% alcanzarán hasta el 100% en zonas tensionadas y un 70% en alquiler social.

Para los inquilinos con bases imponibles inferiores a 33.007,2 euros anuales, se crea una deducción en el IRPF del 10% del alquiler satisfecho, con una base máxima de 11.630 euros.

Además, hasta el 31 de diciembre de 2027 quedará exenta de IRPF la ganancia patrimonial por la venta de viviendas desocupadas durante más de 2 años a entidades públicas, con un límite de 800.000 euros.

Otras medidas tributarias del decreto entrarán en vigor de forma escalonada. El 1 de diciembre de 2026 se aplicará el IVA del 10% a los alquileres turísticos de menos de 30 noches cuando no sean la vivienda habitual del arrendador, el IVA del 10% a las obras de reparación de viviendas alquiladas y el IVA superreducido del 4% a la entrega de viviendas protegidas de calificación permanente.

En la misma fecha del 1 de diciembre de 2026 entrarán en vigor los nuevos coeficientes máximos de la plusvalía municipal.

Por su parte, el gravamen especial del 25% a las socimi sobre beneficios no distribuidos se aplicará a los periodos impositivos iniciados desde el 1 de enero de 2026, mientras que los recargos del IBI de hasta el 150% en pisos turísticos y casas desocupadas surtirán efecto a partir del 1 de enero de 2027.

En cuanto a las políticas de promoción y financiación, entra en vigor de inmediato la fijación permanente de un precio máximo de venta indexado al módulo protegido para los inmuebles de la empresa pública Casa 47, así como el traspaso de activos de la Seguridad Social y Patrimonio del Estado.

La norma dota con 400 millones de euros el Fondo de Vivienda de Impacto Social, crea una línea de avales ICO de 280 millones de euros para construcción industrializada y otra de 2.000 millones de euros para alquiler asequible. Igualmente, se activa la línea "Tu Casa", dotada con 10.000 millones de euros para financiar sin intereses hasta el 20% o un máximo de 50.000 euros la compra de primera vivienda.

EL SEGUNDO DECRETO ENTRARÁ EN VIGOR EL 15 DE NOVIEMBRE

El segundo de los decretos de vivienda aprobado por el Gobierno y publicado ayer en el BOE --y que se prevé que no sea convalidado por la Diputación Permanente-- fija su entrada en vigor para el próximo 15 de noviembre.

Entre sus disposiciones principales, este decreto establece que, tras agotarse el plazo mínimo del alquiler (5 años ó 7 si el arrendador es persona jurídica), las prórrogas tácitas obligatorias pasarán a ser por plazos sucesivos de 5 o 7 años.

Asimismo, la norma amplía el plazo de preaviso que debe dar el propietario para no renovar el contrato de 4 a 6 meses (manteniéndose en 2 meses para el inquilino).

Como principal novedad, se obliga al arrendador que comunique válidamente su decisión de no prorrogar el alquiler a indemnizar al inquilino al entregar la vivienda. La compensación será la cantidad mayor entre 12 mensualidades (calculadas según el valor superior del rango individualizado del sistema estatal de referencia de precios) o una mensualidad por cada año de residencia en el inmueble.

Esta indemnización no procederá en causas justificadas tasadas, tales como la necesidad de la vivienda para uso permanente del arrendador persona física o familiares de primer o segundo grado; que el inquilino no haya habitado la casa durante más de 6 meses sin causa justificada, o si rechaza una oferta fehaciente de renovación a 5 o 7 años ajustada a la legalidad.

De salir adelante, cosa que no se espera que suceda, las medidas de este decreto se aplicarán a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual vigentes a 15 de noviembre respecto de los vencimientos que se produzcan con posterioridad, garantizando además un régimen transitorio para aquellas comunicaciones de no renovación que se hubieran efectuado válidamente antes de su publicación.