Infonavit o crédito bancario para comprar casa cuál te conviene según tus ingresos y el dinero acumulado en tu Subcuenta de Vivienda

MÉXICO.- Elegir entre un crédito hipotecario del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) y un préstamo bancario depende directamente del perfil financiero del interesado, su sueldo registrado y si cuenta con ahorro previo en efectivo. La diferencia central radica en los requisitos de acceso, las tasas de interés y los límites de financiamiento que maneja cada institución.

De acuerdo con análisis de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) y estimaciones de la Condusef, las opciones varían significativamente según si se cotiza en el IMSS o si se perciben ingresos como trabajador independiente. Mientras el Infonavit prioriza la inclusión de salarios bajos y medios, la banca comercial enfoca sus productos en perfiles de mayor poder adquisitivo con capacidad de desembolsar enganches iniciales.

¿En qué casos conviene contratar un crédito Infonavit?

El esquema del Infonavit se dirige de forma exclusiva a trabajadores formales dados de alta en el IMSS. La principal ventaja para quienes perciben sueldos bajos o medios es la tasa de interés preferencial progresiva, la cual inicia en un 3.69% para ingresos de hasta 2.6 UMA (aproximadamente $9,272.18 pesos mensuales).

Asimismo, el instituto no requiere un enganche en efectivo, ya que utiliza el saldo acumulado en la Subcuenta de Vivienda para cubrir ese pago inicial. Mediante el esquema T100, el puntaje mínimo de acceso se ajustó a 100 puntos para quienes ganan entre 1 y 2 salarios mínimos, facilitando la calificación. El monto máximo de financiamiento directo que otorga el instituto asciende a $2,935,002.35 pesos con plazos de liquidación de hasta 30 años.

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¿Cuándo resulta mejor solicitar un crédito bancario?

Un crédito de la banca comercial es la opción adecuada para trabajadores independientes, personas con negocio propio o asalariados con ingresos altos que buscan comprar inmuebles de mayor valor sin ajustarse al tope del Infonavit. Los bancos evalúan la capacidad de pago mediante estados de cuenta, recibos de nómina y una revisión rigurosa del historial en Buró de Crédito.

A diferencia del instituto público, las instituciones bancarias exigen aportar un enganche en efectivo que va del 10% al 20% del valor total de la propiedad, sumado a los gastos notariales. Sus tasas de interés y el Costo Anual Total (CAT) suelen ser más elevados debido a la integración de comisiones y seguros obligatorios. Durante el segundo trimestre de 2026, la tasa promedio del sector bancario comercial se ubicó en 11.42%.

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¿Cuánto cuesta financiar una vivienda de 1.5 millones con el banco?

Para comprender el impacto en el bolsillo, un simulador de la Condusef enfocado en la compra de un inmueble de $1,500,000 pesos con un enganche del 10% ($150,000 pesos) y un crédito solicitado de $1,350,000 pesos a un plazo de 20 años muestra las variaciones entre instituciones:

• HSBC: Tasa de 10.60% (CAT de 12.7%), exige un desembolso inicial de $267,666 pesos, pago mensual de $14,863 pesos e ingresos mínimos comprobables de $42,465.71 pesos.
• Santander: Tasa de 10.50% (CAT de 12.7%), solicita desembolso inicial de $260,220 pesos, mensualidad de $15,029.92 pesos e ingresos mínimos de $9,000 pesos.
• Banorte: Tasa de 11.08% (CAT de 13.2%), requiere un desembolso inicial de $150,000 pesos, mensualidad de $15,541.29 pesos e ingresos de $31,086.13 pesos.
• BBVA: Tasa de 11.20% (CAT de 13.6%), pide desembolso inicial de $274,280 pesos, pago mensual de $15,572.71 pesos e ingresos comprobables por $46,718.12 pesos.
• Banamex: Tasa de 11.75% (CAT de 13.8%), solicita desembolso inicial de $244,000 pesos, mensualidad de $15,719.95 pesos e ingresos de $44,914.13 pesos.

¿Qué ocurre si el crédito del Infonavit no alcanza para la casa deseada?

Existe la alternativa de combinar ambas modalidades mediante el esquema Cofinavit. Esta opción permite fusionar el crédito del Infonavit con el de una institución bancaria para adquirir una misma propiedad. En este modelo, el Infonavit aporta una parte del financiamiento aprovechando la Subcuenta de Vivienda, mientras que el banco otorga el monto restante para completar el costo del inmueble.