De un alquiler de 1956 al Supremo: el recorrido judicial que acabó con el desahucio de Maricarmen

El desahucio de Maricarmen, la mujer de 87 años que ha vivido durante décadas en una vivienda del distrito de Retiro, se ejecutó el pasado miércoles como resultado de un largo recorrido judicial iniciado por la propiedad para recuperar el inmueble por expiración del plazo del contrato de arrendamiento, suscrito originalmente en 1956, y que pasó por dos subrogaciones tras el fallecimiento de sus sucesivos titulares, el padre y la madre de la anciana.

El litigio llegó a los tribunales después de que Urbagestión Desarrollo e Inversión S.L., propietaria de la vivienda, presentara una demanda contra Maricarmen de desahucio al considerar que la segunda subrogación del contrato, producida tras el fallecimiento de su madre en 2005, no podía tener carácter vitalicio al no concurrir los requisitos previstos en la disposición transitoria segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994, aprobada durante el Gobierno de Felipe González.

A partir de aquí, el recorrido judicial pasa por tres etapas: una primera sentencia favorable a Maricarmen, una segunda resolución de la Audiencia Provincial de Madrid que declaró extinguido el contrato y, finalmente, un auto del Tribunal Supremo que dejó firme ese pronunciamiento.

Los tribunales terminaron considerando que esta segunda subrogación estaba sometida al límite temporal de dos años previsto en la disposición transitoria segunda de la LAU, al no concurrir en la inquilina la excepción relativa a una discapacidad igual o superior al 65%.

El Juzgado de Primera Instancia número 90 de Madrid desestimó la demanda en una sentencia de 27 de enero de 2022, al considerar que la propiedad había aceptado tácitamente la subrogación de la arrendataria. En concreto, valoró que durante años había continuado ocupando la vivienda y abonando las rentas y que los propietarios habían mantenido una conducta compatible con su condición de arrendataria.

La propiedad recurrió esta decisión ante la Audiencia Provincial de Madrid, que el 30 de junio de 2022 estimó parcialmente el recurso y revocó la resolución de primera instancia. La Sección Novena declaró extinguido por expiración del plazo el contrato de arrendamiento suscrito el 3 de septiembre de 1956, que había sido objeto de una primera subrogación en 1960 y de una segunda en 2005.

CUÁNTO DURABA LA SUBROGACIÓN

En la sentencia, a la que tuvo acceso Europa Press, los magistrados de la Audiencia analizaron cuáles eran los efectos de la segunda subrogación sobre la duración del contrato. La resolución considera acreditado que la hija comunicó en 2005 su voluntad de subrogarse en la posición de su madre tras su fallecimiento.

La Sala aplicó la Disposición Transitoria Segunda B) de la LAU de 1994, que establece los límites de las subrogaciones "mortis causa" en los antiguos contratos de arrendamiento. Según la interpretación recogida en la sentencia, cuando se produce una segunda subrogación a favor de un hijo, el contrato queda extinguido a los dos años, salvo que concurran determinadas circunstancias vinculadas, entre otros supuestos, al grado de discapacidad o a las condiciones previstas en el apartado 8 de esa disposición.

En el caso analizado por la Audiencia, la Sala concluyó que no se habían acreditado los requisitos que permitirían prolongar la duración del contrato hasta el fallecimiento de la arrendataria. Por ello estableció que el contrato debía considerarse extinguido dos años después de la segunda subrogación. La propiedad reconoció durante años su condición de arrendataria

La sentencia introduce un elemento relevante en la historia judicial del caso. Cuando Urbagestión adquirió la vivienda, en junio de 2018, comunicó a la ocupante que se había subrogado como propietaria en los derechos y obligaciones derivados del contrato y le facilitó una cuenta bancaria para continuar abonando la renta. Meses después, actualizó además la renta conforme a la LAU.

Posteriormente, la propiedad requirió a la arrendataria para que acreditara determinados requisitos relacionados con la subrogación, entre ellos si tenía una discapacidad superior al 65% y la antigüedad de su empadronamiento.

La Audiencia rechazó que esa actuación de la propiedad impidiera posteriormente reclamar la extinción del contrato. La Sala diferenció entre el reconocimiento de que se había producido la subrogación y la duración que legalmente podía tener el contrato después de esa subrogación.

LA TÁCITA RECONDUCCIÓN PROLONGÓ LA OCUPACIÓN DE LA VIVIENDA

La resolución judicial introduce otro elemento fundamental. Aunque consideró que el contrato se había extinguido dos años después de la segunda subrogación, constató que la arrendataria continuó pagando la renta y permaneciendo en la vivienda.

Por ello, la Audiencia entendió que se había producido una tácita reconducción del arrendamiento, conforme al artículo 1.566 del Código Civil, con renovaciones anuales en aplicación del artículo 1.581, al estar fijada la renta en el contrato de esa forma.

Finalmente, la Audiencia estimó parcialmente la demanda de Urbagestión y declaró resuelto por expiración del plazo el contrato de arrendamiento de 1956.

El SUPREMO DEJÓ FIRME LA DECISIÓN DE LA AUDIENCIA

Tras ello, Maricarmen recurrió en casación ante el Tribunal Supremo, que dictó auto el 13 de diciembre de 2023, al que tuvo acceso Europa Press. La Sala de lo Civil inadmitió el recurso al considerar que carecía manifiestamente de fundamento y declaró firme la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid.

El Supremo dejó firme la interpretación de la Audiencia sobre la duración de la segunda subrogación. En su resolución subraya precisamente que la controversia no se refería a si la subrogación había tenido lugar, sino a "la duración del contrato una vez producida", es decir, si debía extinguirse con el fallecimiento de la arrendataria o a los dos años.

Tras quedar firme la resolución judicial, el órgano judicial encargado de la ejecución acordó llevar a efecto el lanzamiento de la vivienda, fijando finalmente el 23 de septiembre de 2026 como fecha para ejecutar el desahucio.

Ese día, la comisión judicial se desplazó al inmueble para hacer efectivo el lanzamiento, con presencia policial para garantizar el normal desarrollo de la actuación.