El nuevo mapa del real estate comercial: qué deben mirar hoy las empresas

Detrás de cada sede corporativa, centro de distribución o local comercial hay una decisión que combina costos, ubicación y perspectivas de negocio. El mercado de inmuebles comerciales refleja parte de las expectativas de las empresas y de su disposición a invertir, pero también muestra cómo cambian las necesidades operativas en una economía en transformación.

En Buenos Aires, uno de los movimientos más notorios se produjo en el segmento de oficinas premium. Durante 2025, las propiedades clase A registraron una absorción neta de 98.554 metros cuadrados, el nivel más alto de la última década, impulsado por el regreso a la presencialidad y la reactivación de decisiones que habían quedado postergadas.

Para Martín Potito, director de Brokerage de Cushman & Wakefield, empresa global líder en servicios inmobiliarios corporativos, el panorama requiere observar cada categoría por separado. Aunque las oficinas, los espacios logísticos y los locales comerciales forman parte de un mismo mercado, sus dinámicas responden a factores diferentes.

Mudarse antes para no quedarse afuera: la nueva dinámica del mercado de oficinas corporativas

Con el home office cada vez más relegado, ganaron terreno las modalidades de tres días en la oficina y dos desde casa, e incluso de cuatro a uno. “Eso ha implicado que los espacios se vuelvan a ocupar”, señaló Potito.

La tendencia también quedó reflejada en los resultados del mercado. De acuerdo con los últimos informes Market Beat de Oficinas Clase A elaborados por Cushman & Wakefield, durante el 2025 hubo un récord de ocupación. Actualmente, la vacancia promedio del mercado es del 16%, aunque en las zonas más demandadas como Catalinas, Libertador CABA y GBA y Puerto Madero casi no quedan metros disponibles, ya que las compañías buscan ubicaciones y edificios de calidad, que respondan a sus estándares; mientras que otra parte de la oferta disponible, todavía necesita encontrar inquilinos.

En este escenario, la disponibilidad de oficinas de categoría se convirtió en una variable estratégica. Potito advirtió que la escasez de inmuebles clase A podría generar dificultades para las organizaciones que necesiten ampliar sus instalaciones o mudarse a espacios de mejores prestaciones.

“De no aumentar la oferta de producto de calidad, el año que viene probablemente tengamos un problema. Lo más preocupante es que las compañías no van a tener espacio para poder operar”, sostuvo.

La menor disponibilidad de alternativas también impacta en los tiempos de contratación. Según el especialista, las empresas aceleraron sus decisiones para asegurarse ubicaciones que se ajusten a sus necesidades, en un contexto en el que la oferta resulta limitada para determinados perfiles de demanda.

Las nuevas formas de comprar transforman la demanda de espacios logísticos y comerciales

Mientras las oficinas responden a los cambios en las modalidades de trabajo, los inmuebles industriales y logísticos están vinculados con la evolución de la distribución de mercaderías. En este segmento, el comercio electrónico se consolidó como uno de los principales motores de la demanda, al incrementar la necesidad de contar con instalaciones capaces de almacenar productos y agilizar las entregas.

“El e-commerce ha generado un impacto muy importante en la demanda de este tipo de espacios”, afirmó Potito. La expansión de las ventas online modificó, además, la importancia de la ubicación.

Las organizaciones necesitan combinar superficies adecuadas para el almacenamiento con una conexión eficiente con las principales vías de circulación y los centros de consumo. En ese esquema, la logística de última milla —la etapa final del recorrido de un producto hasta el comprador— adquiere un papel central.

De acuerdo con la segmentación por radios que utiliza Cushman & Wakefield, uno de los focos de mayor dinamismo se encuentra en el anillo ubicado entre 15 y 30 kilómetros del centro porteño. La localización permite atender las necesidades de distribución sin perder de vista los costos operativos y los tiempos de entrega.

Sin embargo, el comportamiento del mercado industrial no es homogéneo. Las condiciones varían según la zona del área metropolitana, las características de cada inmueble y las necesidades de las compañías que buscan instalarse o ampliar sus operaciones.

Así, la ubicación dejó de ser una variable asociada únicamente al precio del alquiler. La conectividad, la cercanía con los consumidores y la capacidad de responder a una demanda cada vez más exigente también intervienen en la decisión.

Con respecto al segmento de retail, o locales comerciales, la actividad ha tenido mucho dinamismo por las nuevas empresas que están instalándose en el país. Las grandes marcas están buscando principalmente instalarse en centros comerciales o grandes arterias, mientras que las más chicas, están reactivando algunas zonas que hace unos años no tenían demanda.

Un mercado con oportunidades y desafíos diferentes

La evolución del real estate comercial muestra que la recuperación de la actividad no alcanza de la misma manera a todas las categorías. En las oficinas, el desafío pasa por acompañar la demanda de espacios de calidad; en el sector industrial, logístico y retail, por responder a los requerimientos de una distribución más rápida y cercana al consumidor.

Los datos actuales permiten dimensionar el movimiento del segmento corporativo: la absorción de oficinas sigue a un ritmo constante, aunque la incorporación de nuevos metros cuadrados y las diferencias entre submercados mantuvieron la vacancia en niveles relevantes.

En ese contexto, las decisiones inmobiliarias adquieren un peso que va más allá de la elección de un edificio o un terreno. Para las empresas, definir dónde operar implica evaluar productividad, costos, accesibilidad y posibilidades de crecimiento.

El desempeño de cada segmento dependerá, en buena medida, de la capacidad de la oferta para responder a esas necesidades. La demanda existe, pero las características de los inmuebles y su ubicación serán determinantes para establecer cuáles podrán aprovechar las oportunidades que presenta el mercado.

En este escenario, las empresas buscan cada vez más soluciones inmobiliarias integrales, capaces de acompañarlas durante todo el ciclo de vida de sus activos: desde la definición de la estrategia y la búsqueda de espacios hasta su desarrollo, operación y gestión. Esta mirada permite conectar las decisiones inmobiliarias con los objetivos del negocio, optimizar recursos y adaptar los espacios a necesidades que evolucionan constantemente.