Desalojo “exprés”: qué cambiará para inquilinos y dueños con el proyecto que tuvo media sanción en Diputados

La Cámara de Diputados dio media sanción al proyecto de ley de inviolabilidad de la propiedad privada, que modifica los procedimientos de desalojo en inmuebles urbanos y rurales. Como la iniciativa recibió cambios durante su tratamiento, deberá regresar al Senado para que la Cámara alta defina si acepta las modificaciones antes de que pueda convertirse en ley.

La propuesta busca acelerar los desalojos y precisar las obligaciones de propietarios, inquilinos y demás ocupantes. Entre sus puntos centrales, dispone que la acción de desalojo se tramite por el “juicio sumarísimo”, un procedimiento más breve que el ordinario.

También amplía quiénes pueden iniciar el reclamo. La acción no se limita a los propietarios: procederá a pedido de cualquier persona que invoque un derecho o interés legítimo afectado, sin importar su naturaleza jurídica. Podrá dirigirse contra locatarios, sublocatarios, tenedores precarios, intrusos y otros ocupantes cuyo deber de restituir sea exigible. En el caso de locatarios, sublocatarios o quienes hayan ingresado de forma legítima, procederá cuando hayan incumplido los términos y condiciones de uso del inmueble o se hayan constituido en mora según el contrato.

Falta de pago, intimación previa y devolución de llaves

El proyecto sustituye el artículo 1222 del Código Civil y Comercial. En los contratos con destino habitacional, el locador deberá intimar de manera fehaciente al locatario al pago de la cantidad debida antes de demandar el desalojo por falta de pago. La intimación tendrá que especificar el lugar de pago y otorgar un plazo no inferior a diez días corridos, contados desde su recepción.

La notificación podrá dirigirse al domicilio denunciado en el contrato por el locatario, sea real o electrónico. Se considerará válida aun si el inquilino se niega a recibirla o si no puede perfeccionarse por motivos que le sean imputables.

Vencido el plazo, o si la locación se extingue por cualquier motivo, el locatario deberá restituir la tenencia del inmueble. Si no lo hace, el locador podrá iniciar la acción de desalojo, que deberá sustanciarse por el procedimiento más breve que prevea la ley.

El dueño no podrá negarse a recibir las llaves ni condicionar su recepción, sin perjuicio de la reserva por las obligaciones pendientes a cargo del inquilino. Si ante el requerimiento del locatario el locador se niega o guarda silencio, el inquilino podrá consignar judicialmente las llaves, y los gastos y costas quedarán a cargo del locador.

Además, el inquilino no adeudará alquileres ni ninguna obligación accesoria desde el día de la notificación fehaciente al locador para que reciba las llaves, siempre que realice la consignación judicial dentro de los diez días hábiles siguientes. Si la consignación se inició después de vencido ese plazo, el inquilino dejará de deber desde que se le notifique al locador el depósito judicial de las llaves.

Para los desalojos por falta de pago o vencimiento del contrato, el artículo 684 bis prevé que el actor pueda obtener la desocupación inmediata bajo caución juratoria, de acuerdo con el procedimiento y el plazo que hayan previsto las partes. Si no lo pactaron, se aplicará el procedimiento del artículo 680 bis. Si se prueba que el actor obtuvo la medida ocultando hechos o documentos que configuraran la relación locativa o el pago de alquileres, se le impondrá una multa de hasta diez veces el monto del último canon locativo, en favor de la contraparte.

Ocupaciones, reconocimiento judicial y personas vulnerables

Otro punto relevante del proyecto aprobado en Diputados es el artículo 680 bis, ya mencionado. Cuando la acción se dirija contra tenedores precarios, intrusos u otros ocupantes cuyo deber de restituir sea exigible, el juez podrá disponer la entrega inmediata del inmueble a pedido del actor, en cualquier etapa del juicio posterior a la contestación de la demanda. Para eso, el derecho invocado deberá resultar verosímil y habrá que presentar previamente una caución juratoria.

Cuando el desalojo se funde en cambio de destino, deterioro del inmueble, obras nocivas o uso abusivo o deshonesto, el juez deberá realizar, antes del traslado de la demanda, un reconocimiento judicial dentro de las 72 horas de dictada la primera providencia. La diligencia se hará con asistencia del Defensor Oficial y servirá para identificar a los ocupantes, con su nombre completo, nacionalidad y número de documento o pasaporte.

El proyecto incorpora además el artículo 680 quater, con resguardos para situaciones de vulnerabilidad. Cuando se acredite la presencia de menores de edad, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo, el juez deberá, antes de ejecutar el lanzamiento, dar intervención obligatoria a los organismos de protección locales y al Ministerio Público Tutelar. También tendrá que disponer un plazo prudencial, que no excederá los diez días, para asegurar una alternativa habitacional transitoria, sin perjuicio de que el proceso continúe.

En esos casos, la caución juratoria solo será admisible cuando el derecho del actor resulte inequívoco y no se comprometan derechos de terceros ocupantes de buena fe. Si hay dudas, el magistrado podrá exigir una fianza personal o real suficiente para garantizar eventuales daños y perjuicios.

Notificaciones y lanzamiento

Sobre las notificaciones, el artículo 682 establece que, si en el contrato no se constituyó domicilio especial y el demandado no tiene su domicilio real dentro de la jurisdicción, la demanda podrá notificarse en el inmueble cuyo desalojo se requiere o en el domicilio electrónico constituido a tal efecto.

El notificador deberá identificar a los ocupantes y pedirles razón de su relación con el demandado y del carácter en que lo ocupan. Para eso queda autorizado a requerir el auxilio de la fuerza pública, de ser necesario.

Según el artículo 684, cuando la notificación se cumpla en el inmueble, el notificador deberá hacer saber la existencia del juicio a cada sublocatario u ocupante presente, aunque no hubiese sido denunciado. También deberá advertirles que la sentencia producirá efectos contra todos y que, dentro del plazo para contestar la demanda, podrán ejercer los derechos que estimen corresponderles. Deberá informar al juez el carácter que invocan los presentes y la existencia de otros ocupantes que surja de manifestaciones de terceros.

Si hay ocupantes ausentes, los trámites no se suspenderán y la sentencia de desalojo producirá efectos también respecto de ellos. El notificador podrá requerir el auxilio de la fuerza pública, allanar domicilios y exigir la exhibición de documentos de identidad u otros que fuesen necesarios.

Otros cambios y vigencia

El texto no se limita a los desalojos. En su primer capítulo modifica la ley de expropiaciones (21.499). Establece, entre otros puntos, que la indemnización comprenderá el valor objetivo del bien y los daños que sean consecuencia directa e inmediata de la expropiación. El lucro cesante no podrá exceder el 30% del daño emergente, salvo que el expropiado demuestre fehacientemente una afectación superior, y el monto se actualizará por IPC más una tasa de interés. También reforma la ley de regularización dominial (24.374), que exige diez años de posesión pacífica, ostensible y continua, e incluye a los agricultores familiares respecto del inmueble rural donde residen y producen.

Otro capítulo modifica la ley 17.801 del Registro de la Propiedad Inmueble. Habilita la presentación de documentos en soporte digital, fija en 30 días el plazo máximo para la calificación registral y crea el Consejo Federal de Registros de la Propiedad Inmueble y la Red Federal Digital de Publicidad de Inhibiciones.

Entre las disposiciones finales, el proyecto restituye la plena vigencia de la ley 26.737, de Régimen de Protección al Dominio Nacional sobre la Propiedad, Posesión o Tenencia de las Tierras Rurales.

Si el Senado lo sanciona, la ley entrará en vigencia el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial, salvo el capítulo sobre el Registro de la Propiedad Inmueble, que lo hará a los 180 días de esa publicación.