Si rento una casa, ¿me puedo quedar con ella después de cierto tiempo? | Columna de Víctor Ezequiel

SERENDIPIA

Por: Víctor Ezequiel / X: @MrVictorHdz

Hay una leyenda urbana que aparece con sorprendente frecuencia: “Si llevas muchos años rentando una casa, llega un momento en que puedes quedártela”. La frase suele venir acompañada de un misterioso “lo dice la ley”.

Pues no exactamente.

El simple paso del tiempo no convierte a un inquilino en propietario. Pero detrás de esa creencia existe una figura jurídica real: la prescripción positiva o adquisitiva, mediante la cual una persona puede adquirir la propiedad de un inmueble por haberlo poseído durante determinado tiempo y bajo ciertas condiciones.

Y ahí está la diferencia que suele perderse en la conversación de sobremesa.

No es lo mismo ocupar que poseer como dueño

Por ejemplo, el Código Civil para el Estado de San Luis Potosí establece que la posesión necesaria para prescribir debe ser en concepto de propietario, pacífica, continua y pública. Para inmuebles, contempla cinco años cuando existe buena fe y diez cuando existe mala fe, siempre que se cumplan las demás condiciones legales.

¿Qué significa esto en palabras normales?

Imaginemos que Juan renta durante quince años una casa de María. Juan vive ahí, paga servicios, pinta las paredes, arregla una fuga y quizá hasta cambia el piso.

Todo eso demuestra que ocupa y utiliza el inmueble.

Pero también demuestra algo muy importante: Juan sabe que la casa es de María y que él está ahí porque María se la entregó en arrendamiento.

Su posesión es derivada. No posee como propietario.

La Suprema Corte ha explicado que quien recibe temporalmente el uso o disfrute de un inmueble por voluntad del propietario —como ocurre con un arrendatario— no puede simplemente transformar esa posesión en propiedad por el transcurso del tiempo. Tampoco basta comenzar a comportarse como dueño en algún momento: debe demostrarse jurídicamente el origen y la naturaleza de la posesión.

Por eso, quince años de renta no equivalen a quince años de propiedad.

¿Entonces qué significan buena y mala fe?

Aquí también hay bastante confusión.

En San Luis Potosí, es poseedor de buena fe quien entra en posesión mediante un título suficiente para darle derecho a poseer o quien desconoce los defectos de ese título. Es poseedor de mala fe quien entra sin título para poseer o conoce los defectos que le impiden hacerlo con derecho. La ley, además, presume la buena fe mientras no se demuestre lo contrario.

Un ejemplo sencillo:

Pedro compra un terreno mediante un contrato que, aparentemente, le permite adquirirlo, pero posteriormente descubre que quien se lo vendió no tenía facultades suficientes para transmitirlo. Si Pedro desconocía ese problema, puede encontrarse en un supuesto de buena fe.

En cambio, si Pedro sabe desde el principio que quien le entregó el inmueble no era propietario y aun así pretende comportarse como dueño, la situación es distinta.

Pero cuidado: mala fe no significa automáticamente delito ni elimina la posibilidad de prescribir. En San Luis Potosí, precisamente, la ley contempla la prescripción de inmuebles aun cuando exista mala fe, pero exige diez años de posesión en concepto de propietario, pacífica, continua y pública.

El Código Civil potosino contempla que puede existir un cambio en la causa de la posesión. Es decir, alguien que originalmente no poseía como dueño puede comenzar a hacerlo con ese carácter; sin embargo, el plazo de prescripción comienza a contarse desde que jurídicamente cambia esa causa.

Pero esto no ocurre porque el inquilino simplemente diga:

“Ya llevo diez años aquí, ahora soy dueño.”

Tampoco basta con dejar de pagar la renta, cambiar las cerraduras, pagar el predial o hacer remodelaciones.

Tendría que acreditarse qué hecho o acto produjo el cambio de la posesión derivada a una posesión en concepto de propietario, y desde cuándo ocurrió.

La jurisprudencia ha sido especialmente cuidadosa con este punto: quien pretende adquirir por prescripción tiene que demostrar la causa generadora de su posesión y no puede convertir, por su sola voluntad, una posesión precaria o derivada en posesión de dueño.

Entonces, ¿hay que promover un juicio?

Existe la acción de prescripción positiva, que se promueve contra quien aparece como propietario en el Registro Público de la Propiedad. Si se acredita que se cumplieron los requisitos legales, la sentencia puede declarar consumada la prescripción y, una vez inscrita, servir como título de propiedad. Así lo dispone expresamente el Código Civil potosino.

En otras palabras, nadie se convierte en propietario por decreto de sobremesa. Hay que demostrarlo ante un juez.

¿Y qué puede hacer el propietario para protegerse?

También hay una cara de esta historia que suele olvidarse.

El propietario que renta un inmueble no debería confiar únicamente en que “la escritura está a mi nombre”. Debe conservar su título de propiedad, celebrar contratos de arrendamiento por escrito, identificar plenamente al arrendatario, establecer claramente el plazo, renta y obligaciones, conservar comprobantes de pago y documentar renovaciones, modificaciones o convenios.

También es recomendable realizar inspecciones conforme a lo permitido por el contrato y la ley, conservar evidencia de que el propietario continúa ejerciendo sus derechos y, sobre todo, no ignorar indefinidamente un incumplimiento.

Si el arrendatario deja de pagar, se niega a entregar el inmueble al terminar el contrato o pretende desconocer los derechos del propietario, existen acciones legales para exigir el cumplimiento, reclamar rentas, recuperar la posesión o terminar la relación contractual, según el caso.

Y algo fundamental: nunca hay que intentar resolverlo mediante violencia, amenazas o cambiando unilateralmente las cerraduras para sacar al inquilino. El patrimonio se protege utilizando las vías legales, no creando un problema nuevo.

En concreto, sí existe una figura mediante la cual alguien puede adquirir un inmueble por el transcurso del tiempo, pero rentar no es comprar a plazos.

La prescripción exige una posesión con determinadas características, durante el plazo establecido por la ley, y debe acreditarse judicialmente. El inquilino que reconoce que otra persona es propietaria no adquiere mágicamente el inmueble porque hayan pasado diez, veinte o treinta años. Como en casi todo en la vida, el tiempo puede ser importante; pero por sí solo no hace milagros.

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