Querétaro, Cancún y Los Cabos crecen, pero falta vivienda para sus trabajadores

La llegada de nuevas inversiones, fábricas, hoteles y empresas de servicios está cambiando el mapa del empleo en México, pero en varios de esos nuevos polos económicos empieza a aparecer un problema. Los trabajadores llegan más rápido que las viviendas que pueden pagar. El fenómeno es visible en ciudades con fuerte crecimiento industrial o turístico, donde el aumento de la población y del empleo ha elevado la demanda habitacional mientras la oferta de vivienda económica se ha reducido durante la última década. Entre 2015 y 2025, la producción total de vivienda en México cayó 54.2% , pero el desplome fue todavía mayor en el segmento económico-popular.

De hecho, la construcción de viviendas con valor de hasta 200 UMA (equivalentes a 687.9 mil pesos en 2025) se redujo 87.3%, de acuerdo con información del Infonavit y del Registro Único de Vivienda (RUV). Además, en 33 ciudades, la caída de este segmento superó 90%. El resultado es una brecha creciente entre las ciudades donde se están creando empleos y aquellas donde existe suficiente vivienda para atender a las personas que llegan a ocuparlos. El propio Infonavit reconoce, en su Reporte Anual de Vivienda 2026, que los problemas de asequibilidad se han intensificado particularmente en los centros urbanos con mayor dinamismo económico, generación de empleo y atracción de población, debido a que la oferta no ha respondido con la misma velocidad que la demanda. Para los financiadores de desarrolladores inmobiliarios, este cambio ya está modificando hacia dónde se dirigen las oportunidades de negocio. Serfimex Capital, una de las financieras que participan en el crédito puente para vivienda, identifica plazas como Querétaro, Mérida, Cancún y Los Cabos entre los mercados donde existe mayor necesidad de nuevos proyectos habitacionales. “Estamos enfocados en Ciudad de México, Querétaro, Mérida, Cancún y Los Cabos”, explicó José Luis González, director de Crédito Puente en Serfimex Capital. En este último destino, señaló, existe una demanda importante de vivienda económica para los trabajadores vinculados con las actividades de servicios. La financiera también mantiene operaciones en Monterrey, aunque se trata de una plaza con mayor competencia entre Sofomes y bancos y donde algunos incumplimientos de desarrolladores llevaron recientemente a los financiadores a reforzar sus procesos de análisis. De hecho, para ampliar su capacidad de financiamiento, Serfimex incrementó recientemente en 500 millones de pesos una línea con Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), con lo que alcanzó 1,000 millones de pesos. Una parte de los nuevos recursos ya está comprometida en proyectos identificados, mientras otros desarrollos se encuentran en proceso de maduración. Pero según el directivo, la compañía busca principalmente financiar vivienda de primera necesidad.

La ampliación del financiamiento ocurre en momentos en que el sector público también está intentando llevar nueva oferta habitacional hacia los mercados laborales que más están creciendo. El Programa de Vivienda para el Bienestar contrató hasta agosto de 2026 casi 533,000 viviendas en 223 municipios de 31 entidades, con una estrategia que busca atender especialmente los mercados donde el crecimiento económico y la llegada de trabajadores están generando presión sobre la vivienda. En Cancún, por ejemplo, se han contratado alrededor de 35,000 viviendas, una cifra que equivale a multiplicar aproximadamente 35 veces la oferta de vivienda para familias de bajos ingresos registrada en ese mercado durante 2025. Mérida tiene 34,500 viviendas contratadas; Reynosa, 14,600; Mexicali, 12,900, y Querétaro, alrededor de 12,100. El Infonavit identifica a varias de estas ciudades como polos de crecimiento donde la creación de empleos ha atraído población con nuevas necesidades habitacionales. El contraste de Querétaro es especialmente marcado, durante 2025 se registraron 3,478 viviendas nuevas para el mercado abierto, pero únicamente 133 pertenecían al segmento económico-popular. Frente a ello, el Programa de Vivienda para el Bienestar contempla más de 12,000 unidades en esa metrópoli. En Cancún, por otro lado, el mercado produjo 5,465 viviendas en 2025, de las cuales solo 935 correspondieron al segmento económico-popular, frente a las más de 35,000 contratadas por el programa federal. La dificultad para encontrar vivienda accesible no se limita a los centros industriales. Los destinos turísticos presentan algunos de los mayores problemas de asequibilidad del país. El reporte del Infonavit identifica a Acapulco, Playa del Carmen, Oaxaca, Cuernavaca, Mazatlán y Cancún entre las ciudades donde el precio de una vivienda resulta más elevado frente al salario promedio local. De acuerdo con el Infonavit, en estos mercados coinciden la demanda de viviendas vacacionales, una oferta limitada de suelo y restricciones geográficas o regulatorias que dificultan expandir las zonas de mayor atractivo.

Y cabe apuntar que los datos muestran que en los mercados turísticos con menor asequibilidad, el valor de una vivienda típica equivale a 4.7 años del salario promedio local, de acuerdo con el Infonavit. La nueva demanda de vivienda plantea además el reto de su ubicación. Ya que construir casas más baratas lejos de los centros de trabajo puede resolver parcialmente el problema de precio, pero trasladar el costo a los trabajadores mediante viajes más largos y mayores gastos de transporte. La evidencia presentada por Infonavit muestra que la distancia entre la vivienda y el empleo aumenta conforme crece el mercado laboral. En ciudades con menos de 50,000 empleos, la distancia promedio entre la vivienda y el lugar de trabajo es de 4.1 kilómetros. En mercados con más de 500,000 empleos alcanza 17.9 kilómetros. En la Zona Metropolitana del Valle de México, la distancia llega a 39.7 kilómetros. La ubicación también tiene consecuencias financieras. Una mayor cercanía entre vivienda y empleo reduce los costos de transporte, eleva el ingreso disponible de los hogares y puede disminuir la probabilidad de incumplimiento de los créditos hipotecarios, según el análisis del instituto.