Los decretos del Gobierno “se quedan cortos” para resolver la crisis de vivienda: “Se necesitan más casas protegidas, más suelo y menos burocracia”

La batería de medidas incluida en los dos nuevos decretos en materia de vivienda aprobados por el Gobierno, que se presentarán el viernes en un pleno extraordinario del Congreso de los Diputados para su convalidación, no es suficiente para solucionar la crisis de vivienda que sufre España, reconocen los expertos.

Medidas como la prohibición de los desahucios hasta 2030, la regulación de los alquileres de temporada y por habitaciones, la prohibición de la compra de viviendas por parte de fondos buitre hasta 2028, las ayudas fiscales a los propietarios o la prórroga automática de los alquileres pueden paliar en parte la difícil situación que atraviesan muchos ciudadanos, pero “se quedan cortas” para resolver el problema estructural de vivienda del país, inciden los analistas.

La solución pasa por otro lado, coinciden los expertos. Señalan que la medida más importante para atajar el problema es construir más vivienda, sobre todo protegida, pero también hacerlo más rápido y allí donde existe una mayor demanda. Y es que el déficit acumulado supera las 755.000 viviendas desde 2021, después de que se hayan creado 1,207 millones de hogares frente a las 474.000 viviendas terminadas. El problema, por tanto, no es únicamente de precios: también es de falta de oferta, especialmente en determinadas provincias y áreas urbanas, reconoce Pedro Álvarez Ondina, economista de CaixaBank Research.

“La magnitud de la brecha entre vivienda terminada y creación de hogares es tal que sería necesario producir en torno a 330.000 viviendas anuales durante los próximos cinco años para absorber el déficit existente, lo que implicaría cuadruplicar el ritmo actual de finalización de viviendas”, afirma Álvarez Ondina.

También Ferran Font, director de estudios de pisos.com, considera que la respuesta estructural al problema de acceso a la vivienda “pasa necesariamente por incrementar el parque residencial, especialmente en las zonas donde existe mayor presión de la demanda”.

Impulsar la vivienda protegida es prioritario

En el incremento de la construcción de vivienda debe tener un papel destacado la vivienda protegida, especialmente en las grandes ciudades y en las áreas metropolitanas donde el acceso a una casa resulta más complicado. Para ello, las administraciones pueden utilizar distintas fórmulas, como cesión de suelo público, concesiones de larga duración, incentivos urbanísticos o acuerdos con promotores para destinar parte de las promociones a vivienda asequible, subrayan los analistas inmobiliarios. El objetivo sería “aumentar rápidamente el parque residencial disponible sin depender exclusivamente de la promoción pública”.

Además, consideran que la vivienda protegida debería contar con mecanismos que garanticen que mantiene su función social durante un periodo prolongado. De esta manera, el esfuerzo realizado con suelo y recursos públicos se traduciría en un aumento duradero de la oferta asequible.

En esta línea, los técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha) sostienen que “la protección indefinida de la Vivienda de Protección Oficial (VPO) evitaría la descalificación automática por el transcurso de los años, en coherencia con el blindaje mínimo de 20 años que exige la UE para promociones subvencionadas”.

También Iñaki Unsain, personal shopper inmobiliario, apoya que la Administración debe “asumir su responsabilidad, generar vivienda asequible y aumentar la oferta de forma estructural”, ya que, a su juicio, la única solución estructural al problema de la vivienda es aumentar la oferta. “Hace falta desarrollar suelo, reducir los plazos urbanísticos, construir vivienda pública y asequible e impulsar la colaboración público-privada”, asegura.

Se necesita más suelo finalista

Otra de las principales medidas para solucionar la falta de vivienda pasa por aumentar la disponibilidad de suelo finalista en las zonas con mayor demanda. La falta de terrenos preparados para construir limita la capacidad de los promotores para poner nuevas viviendas en el mercado y contribuye a elevar el precio final de los proyectos.

Para la Asociación de Promotores Constructores de España (APCEspaña), los dos decretos-ley de vivienda aprobados por el Consejo de Ministros dejan “sin respuesta” el déficit estructural de vivienda y piden medidas para incrementar la oferta, como “más suelo y seguridad jurídica para quienes construyen”. Consideran que el problema es “ante todo, un problema de oferta, cuya brecha solo puede cerrarse con más suelo finalista, mayor agilidad en la tramitación urbanística y de licencias y una colaboración público-privada efectiva”.

Pero aumentar el suelo finalista es lento debido al cuello de botella que supone la lentitud de los procedimientos urbanísticos y administrativos. Por ello, la transformación de suelo puede prolongarse durante años y, en determinados casos, superar incluso una década, aseguran los analistas. Inciden en que reducir esos plazos permitiría que terrenos que hoy no pueden utilizarse para levantar viviendas pudieran incorporarse antes al mercado.

Mayor coordinación entre las tres administraciones

La simplificación administrativa debería ir acompañada de una mayor coordinación entre administraciones. Comunidades autónomas, ayuntamientos y Gobierno central tienen competencias diferentes en materia de vivienda, urbanismo, suelo e infraestructuras, por lo que “agilizar los procedimientos y establecer criterios más homogéneos permitiría reducir incertidumbres y acortar los tiempos de promoción”, subrayan los analistas.

En este sentido, Ferran Font apunta que el impacto real de las medidas recogidas en los reales decretos dependerá también de su aplicación territorial. Señala que una parte importante de la capacidad para generar nueva vivienda, movilizar suelo y ampliar el parque público corresponde a las comunidades autónomas y los ayuntamientos. Por ello, “la existencia de distintos marcos y prioridades entre territorios puede condicionar el alcance efectivo de las medidas, y será necesaria una coordinación real entre las distintas administraciones para que el paquete estatal se traduzca en un aumento efectivo de la oferta residencial”.

También sería necesario anticipar las necesidades futuras, recomiendan los expertos, ya que construir únicamente cuando el déficit ya se ha producido significa llegar tarde al problema. La planificación debería utilizar las previsiones de crecimiento de población y hogares para poner suelo, infraestructuras y proyectos residenciales en marcha antes de que la presión sobre el mercado sea máxima, inciden.

Medidas fiscales

A las anteriores iniciativas habría que sumar otras, según los técnicos de Hacienda, entre ellas medidas fiscales disuasorias para la vivienda desocupada, “como el incremento de la imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF hasta el 3%, en línea con los recargos vigentes en el IBI para inmuebles desocupados de forma prolongada”.

También proponen establecer garantías de cobro de la renta mensual, mediante seguros o garantías públicas, para los propietarios que alquilen a precios asequibles a jóvenes menores de 35 años o a otros colectivos vulnerables. A ello añaden la “remoción de los obstáculos para que las 13.000 viviendas de la SAREB se destinen con prontitud por Casa 47 al alquiler asequible” y “colocar el IVA del 21% para el alquiler turístico de estancia inferior a 30 días”.

El reto, en definitiva, exige actuar simultáneamente sobre varios frentes, señalan los analistas: más suelo, menos burocracia, impulso de la vivienda protegida, reducción de costes y aumento de la capacidad constructora, ya que “sin estas medidas, la oferta seguirá creciendo por debajo de las necesidades de los hogares”.

Desde esta perspectiva, Font advierte que los dos decretos aprobados por el Gobierno “pueden actuar sobre determinadas situaciones concretas y aportar mayor protección y estabilidad a los hogares, pero no sustituyen la necesidad de generar más vivienda”. Además, los incentivos fiscales pueden contribuir a preservar parte del parque existente, pero “no sustituyen la necesidad de aumentar la oferta mediante construcción de vivienda nueva, movilización de suelo y ampliación del parque público”.

Considera que el reto ahora es que si las medidas son convalidadas en el Congreso, se integren en una estrategia estable y coordinada entre administraciones que permita “aumentar de forma sostenida la oferta allí donde la demanda es más elevada”.