El decreto de vivienda plantea deducciones de hasta el 100% para los arrendadores que bajen el precio

El decreto de vivienda plantea reducciones fiscales de hasta el 100% para los arrendadores que rebajen el precio del alquiler, incorpora una deducción del 10% en el IRPF para determinados inquilinos y crea el mecanismo "Tu Casa", que permitirá conceder préstamos de hasta 50.000 euros al 0% para facilitar el acceso a la primera vivienda habitual.

En concreto, la norma modifica el régimen de reducción del rendimiento neto positivo de los alquileres de vivienda para los arrendadores que no tengan la consideración de grandes tenedores y formalicen un nuevo contrato.

Cuando la renta inicial se rebaje en más de un 5% respecto a la última renta del contrato anterior de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la actualización correspondiente, la reducción podrá alcanzar el 100% cuando se formalice el nuevo contrato con el mismo arrendatario una vez finalizado el periodo mínimo de cinco años o sus prórrogas. También podrá aplicarse ese 100% si el nuevo contrato se celebra con otro arrendatario y la renta queda por debajo del límite máximo del sistema de índices de precios de referencia.

En otros supuestos de rebaja superior al 5%, la reducción será del 95% si la vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado y el inquilino tiene entre 18 y 35 años; del 90% si está en una zona tensionada; del 85% si el arrendatario tiene entre 18 y 35 años, y del 70% en los restantes casos previstos por la norma.

Cuando la renta inicial no sea superior a la última renta del contrato anterior, una vez aplicada la actualización correspondiente, la reducción será del 50%. Si la nueva renta aumenta, la reducción será del 40% cuando la subida sea de hasta el 5%; del 30% cuando sea superior al 5% y hasta el 10%; del 25% cuando supere el 10% y hasta el 15%; del 20% cuando sea superior al 15% y hasta el 20%, y del 15% cuando el incremento supere el 20%.

La norma contempla además un régimen específico para las viviendas alquiladas por primera vez por contribuyentes que no sean grandes tenedores. En este caso, la reducción será del 100% cuando la renta inicial sea inferior al límite máximo del sistema de índices de precios de referencia y podrá ser del 95%, 90%, 85% o 50% en función de la localización de la vivienda, la edad del inquilino y la relación de la renta con ese límite. También se establece una reducción del 70% para determinados alquileres sociales o programas públicos y del 60% para viviendas rehabilitadas en los dos años anteriores.

DEDUCCIÓN DEL 10% EN EL IRPF PARA LOS INQUILINOS

En cuanto a los inquilinos, el decreto incorpora una deducción estatal del 10% de las cantidades satisfechas por el alquiler de la vivienda habitual para contribuyentes con una base imponible inferior a 33.007,20 euros anuales. La base máxima de la deducción será de 11.630 euros cuando la base imponible no supere los 23.007,20 euros y se irá reduciendo para quienes se sitúen entre esa cantidad y los 33.007,20 euros.

La norma establece además otros requisitos, entre ellos que durante al menos la mitad del periodo impositivo ni el contribuyente ni los miembros de su unidad familiar sean titulares de otra vivienda situada a menos de 50 kilómetros de la arrendada, salvo determinadas excepciones.

Además, el decreto establece una prórroga extraordinaria de hasta dos años para los contratos de vivienda habitual vigentes cuya prórroga obligatoria, tácita o, en su caso, la tácita reconducción finalice antes del 31 de diciembre de 2028. La prórroga se aplicará por anualidades previa solicitud del inquilino, siempre que esté al corriente del pago y lo haya estado durante los ocho meses anteriores, y mantendrá los términos y condiciones del contrato.

El propietario deberá aceptarla salvo determinados supuestos, entre ellos que las partes acuerden renovar o firmar un nuevo contrato, que se haya suscrito ya uno nuevo o que concurra una causa real y acreditada de necesidad de ocupar la vivienda para el arrendador o sus familiares. Tampoco se aplicará cuando se acuerde un nuevo contrato con una renta inferior en al menos un 5% a la vigente.

La norma limita asimismo la actualización anual de las rentas hasta el 31 de diciembre de 2027. Si la renta supera el límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, no podrá incrementarse. En los demás casos, las partes podrán pactar la actualización y, si no alcanzan un nuevo acuerdo, la subida no podrá superar el 2%.

PRÉSTAMO DE 50.000 EUROS AL 0%

El decreto también crea el mecanismo "Tu Casa", dirigido a facilitar la financiación de la primera vivienda habitual adquirida mediante préstamo hipotecario. El Estado podrá conceder una financiación complementaria por el menor de estos dos importes: el 20% del valor de la vivienda o 50.000 euros.

Los préstamos tendrán un plazo máximo de diez años, un tipo de interés del 0% y no podrán llevar asociadas comisiones. Además, contarán con un periodo de carencia equivalente al de la financiación hipotecaria, con un máximo de 30 años. La gestión corresponderá al ICO y la financiación se realizará con cargo al presupuesto del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.

La vivienda adquirida mediante este mecanismo quedará sujeta a un precio máximo de transmisión con carácter permanente.

IBI PARA VIVIENDAS VACÍAS

Por otro lado, el decreto modifica el régimen del IBI para permitir a los ayuntamientos establecer recargos sobre las viviendas residenciales desocupadas de forma permanente. En los municipios que no estén en zonas de mercado residencial tensionado, el recargo podrá alcanzar el 50% cuando el inmueble lleve más de dos años desocupado sin causa justificada y pertenezca a un titular con cuatro o más inmuebles residenciales, y podrá elevarse hasta el 100% cuando el periodo de desocupación supere los tres años.

Además, los ayuntamientos podrán añadir hasta 50 puntos porcentuales en determinados casos de titulares con dos o más viviendas vacías en el mismo municipio.

ALQUILERES DE TEMPORADA, HABITACIONES Y TURÍSTICOS

En materia de alquileres de temporada, la norma exige que exista una causa real y acreditada de temporalidad. Estos contratos tendrán una duración superior a 31 días y, con carácter general, no podrán superar los 12 meses. Si superan ese periodo sin una causa que justifique la temporalidad o se celebran más de dos contratos consecutivos entre las mismas partes sobre la misma vivienda, el primero de ellos se considerará contrato de arrendamiento de vivienda habitual.

El decreto regula también los alquileres por habitaciones y establece que la suma de las rentas de los contratos parciales simultáneos no podrá superar la renta que correspondería al alquiler de la vivienda completa. En las zonas de mercado residencial tensionado deberán respetarse además los límites de renta previstos en la Ley de Vivienda.

En relación con los alojamientos turísticos, el decreto modifica el régimen del IBI para permitir a los ayuntamientos de municipios situados en zonas de mercado residencial tensionado establecer recargos sobre estos inmuebles. El recargo podrá alcanzar el 50%, el 100% cuando el titular tenga dos o más inmuebles residenciales destinados a uso turístico y el 150% cuando tenga cuatro o más.