Las ayudas al alquiler aprobadas por el Gobierno no llegarán a todos: depende de dónde vivan los inquilinos, y los de Madrid se quedarán fuera

Los dos decretos sobre vivienda aprobados este martes por el Consejo de Ministros para hacer frente a la crisis habitacional que sufre el país incluyen medidas como la prórroga de dos años de los contratos de alquiler que venzan antes del 31 de diciembre de 2028, un límite del 2% a la actualización anual de las rentas y la regulación del alquiler de temporada y por habitaciones. También amplían hasta el 31 de diciembre de 2030 la protección frente a los desahucios para las familias vulnerables que no dispongan de una alternativa habitacional.

Los decretos contemplan además la prohibición de que los fondos buitre compren viviendas hasta 2028, incentivos fiscales para los propietarios que bajen los alquileres y un aumento de la fiscalidad de las socimi (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario). Entre las medidas fiscales figuran también un IVA del 10% para los pisos turísticos y un IVA del 4% para la vivienda pública, mientras que se prevén préstamos al 0% para la compra de la primera vivienda.

El segundo decreto ley de medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual contiene una única medida: la renovación automática de los contratos de alquiler. Con esta duplicidad de decretos, el Gobierno quiere asegurarse de que al menos uno de ellos sea convalidado por el Congreso. Para ello, el Ejecutivo ha solicitado la celebración de un pleno extraordinario el próximo viernes.

Entre la batería de medidas impulsadas por el Gobierno destaca un paquete fiscal que afectará tanto a inquilinos como a propietarios de viviendas en alquiler. Sin embargo, sus efectos no serán inmediatos ni beneficiarán a todos por igual, ya que dependerán, entre otros factores, del lugar en el que viva el inquilino.

Los beneficios fiscales se aplican a través del IRPF, por lo que “no serán inmediatos”, señala Aitor Fernández, experto fiscal de TaxDown. El segundo inconveniente, a su juicio, es que la principal ayuda para los inquilinos solo se podrá aplicar en zonas declaradas de mercado residencial tensionado y corresponde a las comunidades autónomas solicitar esta declaración, por lo que los inquilinos de las localidades que no cuenten con ella no podrán beneficiarse de esos incentivos fiscales. Este es el caso de la Comunidad de Madrid. donde su presidenta, Isabel Díaz Ayuso, no ha pedido la declaración cuyo objetivo es topar el precio de los alquileres.

Ayudas a los inquilinos

La principal novedad para los inquilinos jóvenes es una nueva deducción estatal del 10% de lo pagado por el alquiler de la vivienda habitual. Podrán aplicarla los contribuyentes con una base imponible inferior a 33.007,20 euros al año. La deducción entrará en vigor al día siguiente de la publicación en el BOE, por lo que el primer ahorro llegará con la declaración de la Renta 2026, que se presenta en la primavera de 2027. Hasta entonces, el inquilino seguirá pagando el alquiler completo.

“Es una buena noticia que vuelva a existir una deducción estatal por alquiler, pero hay que ser realistas con los plazos”, explica Aitor Fernández. Reconoce que “el inquilino no va a notar nada en su recibo mensual. El ahorro llegará cuando haga la declaración de la Renta, dentro de varios meses”. Incide en que esta medida “ayuda, pero no resuelve la urgencia de quien hoy no llega a fin de mes con el alquiler”.

Fernández también aclara el alcance real de la cifra más repetida estos días: “Los 11.630 euros no son lo que te devuelven, sino la cantidad máxima de alquiler sobre la que se aplica el 10%. Por tanto, la deducción máxima rondará los 1.163 euros al año, y solo para rentas de hasta 23.007,20 euros. A partir de ahí, el límite baja de forma progresiva”.

Sobre las localidades en las que se aplicará la deducción, Fernández insiste en que solo se podrá aplicar a viviendas situadas en las zonas de mercado residencial tensionado que recoja la resolución del Ministerio de Vivienda. Añade que declarar estas zonas depende de las comunidades autónomas y los ayuntamientos, y que actualmente “solo unas pocas lo han hecho”. Además, si una zona se declara tensionada una vez comenzado el año, solo se podrá deducir el alquiler pagado a partir de esa declaración.

Por ello, “antes de hacer cuentas, lo primero que tiene que comprobar un inquilino es si su vivienda está en una zona declarada tensionada. Si no lo está, esta deducción no le afectará, por mucho que cumpla el requisito de renta”, explica Fernández. Subraya que “eso significa que un inquilino con el mismo sueldo y el mismo alquiler podrá deducirse o no en función de la comunidad en la que viva”.

Tampoco podrán aplicarla quienes, ellos mismos o algún miembro de su unidad familiar, sean propietarios o usufructuarios de otra vivienda a menos de 50 kilómetros de la alquilada. Además, Fernández aconseja seguir revisando las deducciones autonómicas por alquiler que ya existen en muchas comunidades y son compatibles con esta nueva deducción.

Incentivos para los caseros

El paquete de medidas aprobado por el Consejo de Ministros también modifica las reducciones que los caseros aplican en el IRPF sobre el rendimiento del alquiler, que podrán llegar al 100%. Sin embargo, el nuevo sistema solo se aplicará a los contratos firmados a partir del 1 de octubre de 2026. Así, quien ya tenga un contrato en vigor mantendrá la reducción actual, mientras que los grandes tenedores quedarán fuera de las reducciones más altas.

“El nuevo esquema premia bajar el precio y penaliza subirlo”, indica el experto. Si en un contrato nuevo la renta sube respecto a la anterior, la reducción cae por tramos hasta el 15%, frente al 50% general que se aplica actualmente. En la práctica, el casero que suba el alquiler pagará más IRPF que ahora.

Más impuestos para las segundas viviendas desde 2027

Otra novedad con impacto en el bolsillo de los propietarios es el cambio en la imputación de rentas inmobiliarias, es decir, en la cantidad que se paga en el IRPF por tener viviendas que no son la habitual y no están alquiladas.

A partir del 1 de enero de 2027, el porcentaje fijo actual —del 2%, o del 1,1% si el valor catastral está revisado— se sustituirá por una escala progresiva. Esta irá del 1,1% para los primeros 100.000 euros de valor catastral hasta el 3% a partir de un millón de euros. Quien tenga varias residencias pagará más, mientras que quien tenga una sola vivienda con un valor catastral bajo podría pagar menos.

Sobre el paquete de medidas aprobado por el Gobierno, Aitor Fernández reconoce que “muchas son positivas, pero conviene no crear falsas expectativas”, ya que su efecto dependerá de dónde viva cada contribuyente y de cuándo firme su contrato. Además, los dos decretos tienen que ser convalidados por el Congreso y “hasta que no se confirme si los decretos salen adelante, conviene ser prudentes”, aconseja el experto.