El mercado real del alquiler en Madrid: el 0,5% de los propietarios (empresas y fondos) controlan el 82% de los contratos y gestionan 632 millones de euros en fianzas

¿Quién controla realmente el mercado del alquiler en la Comunidad de Madrid? Una de las respuestas más fiables la ofrece la Agencia de Vivienda Social (AVS), el organismo público que depende del Gobierno regional que preside Isabel Díaz Ayuso. La ley obliga a que la fianza que el inquilino entrega al arrendador sea depositada en la AVS. Según los últimos datos (diciembre de 2025), el número real de fianzas gestionadas por la AVS era de 488.515. De estas, 2.490 (es decir, el 0,5%) acumulaban el 82% del dinero total de esas fianzas, 632,4 millones de euros de los 771,5 millones totales.

Estos datos aparecen en varias preguntas parlamentarias tramitadas por Más Madrid a las que ha tenido que responder el Ejecutivo económico. “El número total de las fianzas depositadas en régimen general en el año 2025 ascendió a 486.026; en régimen especial concertado, el número total de conciertos ascendió a un total de 2.489”, señala la AVS. Traducido. Las fianzas de régimen general se refieren a fianzas cuyos contratos de alquiler están vigentes entre particulares, entre arrendador y arrendatario. Las fianzas en régimen especial concertado son un mecanismo que permite a grandes arrendadores (principalmente empresas, fondos de inversión e incluso Administraciones con un elevado número de contratos de arrendamiento) gestionar el depósito de sus fianzas de forma simplificada y periódica, en lugar de hacerlo contrato a contrato.

En lugar de depositar la fianza de cada contrato de alquiler individualmente ante el organismo autonómico competente (en Madrid es la Agencia de Vivienda Social), el arrendador acogido al régimen concertado puede agrupar todos los depósitos de un período determinado (mensual, trimestral) y hacer un único ingreso global. Esto simplifica enormemente la gestión administrativa cuando se manejan cientos o miles de contratos simultáneamente. Para apuntarse a este sistema, el arrendador tiene que tener cinco o más contratos cuya suma de las fianzas sea igual o superior a 6.000 euros.

Los datos revelan que estos ‘propietarios concertados’ cada vez gestionan más dinero en fianzas. Si en 2020 había 2.274 de estos propietarios que habían depositado en la AVS un total de 542,7 millones de euros en fianzas, 2025 cerró con 2.490 propietarios concertados que gestionaban 632,4 millones de euros, es decir, un 16,5% más de dinero. Los datos (ver tabla) revelan que estos ‘propietarios concertados’, empresas y fondos que han entrado con fuerza en el mercado del alquiler madrileño, manejan cada vez más contratos y que el alza de los precios mejora sus cuentas de resultado.

No hay datos de pisos

No es posible conocer, sin embargo, los números de pisos que manejan estos propietarios. “No es posible ofrecer el desglose de los importes totales de los depósitos de fianzas según la naturaleza del arrendador, dado que no son datos que recopila el Área de Fianzas de Arrendamientos cuya actividad se limita a actuar como depósito de garantía de las fianzas de arrendamiento en la Comunidad de Madrid”, explican desde la AVS. En cambio, las fianzas depositadas por particulares que alquilan no han subido en la misma proporción. Más bien lo contrario. Si en 2020 estos arrendadores particulares ingresaron en la AVS fianzas por valor de 142,6 millones de euros, en 2025 esa cantidad había bajado a 139 millones de euros.

La fianza es una garantía que el inquilino entrega al arrendador para garantizar el cumplimiento de las condiciones pactadas en el contrato. El depósito de esta fianza es obligatorio y gratuito. Y debe hacerlo el arrendador. Con el Real Decreto que aprobó el Gobierno central en diciembre de 2018, la fianza queda limitada a una mensualidad en el caso de las viviendas (dos si es mediante avales) y a dos mensualidades cuando se trate de un arrendamiento para otros usos, como un local comercial. El arrendador, no obstante, podrá exigir una garantía adicional de otras dos mensualidades. Es decir, el inquilino podría tener que desembolsar hasta tres meses para poder acceder a un alquiler.

Por ejemplo, la Asociación Madrileña de Empresas Inmobiliarias (Amadei), patronal inmobiliaria de la Comunidad de Madrid, alerta de que el mercado del alquiler en la región continúa en niveles de máxima tensión, con un precio medio que ya alcanza los 1.550 euros mensuales. La fianza podría ser de 4.650 euros. Eso sí, el depósito no es revisable durante los primeros cinco años. El depósito de la fianza de cualquier alquiler en la Comunidad de Madrid se debe realizar en la AVS. El plazo para depositarla, por parte del arrendador, es de 30 días hábiles desde la celebración del contrato. El depósito fuera de ese plazo soporta un recargo del 2% del importe de la misma. Mientras gestiona ese dinero, la administración debe destinarlo a la promoción pública de viviendas y a obras de rehabilitación y remodelación de las zonas más desprotegidas.

Desde la AVS recuerdan que cualquier inquilino puede solicitarles la acreditación de que su arrendador ha efectuado el depósito de la fianza que le ha entregado. Cuando la agencia verifica que no se ha hecho, se genera un expediente denominado INFA, actuación previa a una inspección, que consiste en enviar una carta recordando al arrendador que debe depositar la fianza, así como las consecuencias de su incumplimiento. Si a pesar de esa comunicación previa, persiste la irregularidad, se inicia entonces un procedimiento de inspección.

Menos inspecciones

Los datos facilitados a Más Madrid revelan, además, que cada vez se hacen menos inspecciones. Los inspectores de la agencia realizaron 426 en 2025, cifra que era de 550 en 2024 y de 874 en 2023. El incumplimiento de esta obligación puede suponer una sanción que puede llegar a los 90.000 euros. No estaríamos ante contratos irregulares, simplemente ante una falta administrativa, la de no depositar la fianza. La obligación de depositar la fianza también incluye a los contratos de arrendamiento verbal. El Gobierno de Ayuso acaba de presentar precisamente un proyecto de ley para modificar una ley de 1997 que regula precisamente las actuaciones inspectoras y la potestad sancionadora en materia de depósitos de fianzas.

Más Madrid va a presentar alegaciones. “Ahora van a modificar una ley por lectura única para que la oposición no pueda opinar 29 años después. Se trata de una simple actualización de las sanciones sin tener en cuenta las nuevas realidades del mercado del alquiler, como la llegada de los fondos de inversión como grandes tenedores, los alquileres turísticos, los alquileres de habitaciones. Este viernes registramos nuestras enmiendas”, explica Eduardo Gutiérrez, coordinador de Economía de Más Madrid. Gutiérrez recuerda que entre 1997 y ahora el IPC ha subido un 99%. ¿Y cómo se quieren actualizar las sanciones?

Por ejemplo, la Comunidad de Madrid propone incrementar el límite máximo en caso de sanción por infracción leve a 12.000 euros (actualmente es de 6.000 euros), es decir, duplicarlo. La Agencia de Vivienda Social reconoce que, tras analizar las sanciones impuestas en los últimos cinco años, el importe de las mismas se hubiera incrementado un 4,35% en caso de haber estado ese tope ya de 12.000 euros en las infracciones leves. Las infracciones graves se mantienen, eso sí, con un tope de 90.151,80 euros.