Gonzalo Bernardos, economista: “Los jóvenes y las familias son ahora el verdadero motor de la compra de viviendas”

El mercado inmobiliario español ya no avanza al mismo ritmo en todos sus segmentos. Tras varios años de fuertes subidas de precios y una demanda sostenida, empiezan a aparecer diferencias cada vez más marcadas entre el comportamiento de la vivienda de lujo y el mercado dirigido a la clase media. Mientras las operaciones en los barrios más exclusivos de las grandes ciudades muestran claros signos de agotamiento, la demanda de viviendas asequibles continúa resistiendo, impulsada por unos alquileres cada vez más elevados.

Ese es el diagnóstico que realiza Gonzalo Bernardos, profesor de Economía de la Universitat de Barcelona y advisor de Trioteca. A su juicio, el mercado “sigue estando francamente bien”, aunque ha dejado de responder a un único patrón. La evolución ya no depende únicamente del ciclo económico, sino del tipo de comprador y del segmento de vivienda.

“Ya no existe un único mercado inmobiliario, el alto standing se está frenando, pero los jóvenes y la clase media siguen comprando porque el alquiler les está expulsando“, resume el economista. La afirmación refleja un cambio de tendencia que, según Bernardos, será determinante durante los próximos meses.

El lujo pierde fuerza en las grandes capitales

Los datos del primer trimestre de 2026 muestran una caída del 11,8% en las compraventas de vivienda, según el Ministerio de Vivienda. El descenso alcanza el 17% en Madrid, el 10,5% en Barcelona y supera el 7% en Valencia. Sin embargo, Bernardos rechaza interpretar estas cifras como el inicio de una crisis inmobiliaria generalizada.

A su juicio, el ajuste se concentra casi exclusivamente en el segmento de mayor precio. En la almendra central de Madrid, especialmente dentro de la M-30, algunas agencias especializadas en vivienda de lujo han llegado a registrar caídas de ventas cercanas al 50%, mientras que otras superan el 25%.

Bernardos atribuye ese frenazo a un desfase entre las expectativas de los vendedores y la capacidad real de compra del mercado. “En esas zonas, el propietario ha pensado que viviendas normalitas se pueden vender a 8.000, 9.000, 10.000, 12.000 e incluso 14.000 euros por metro cuadrado en Madrid“, afirma. Según explica, muchos compradores tradicionales, especialmente familias procedentes de otras provincias que adquirían vivienda para sus hijos o como inversión, ya no están dispuestos a pagar esos precios.

La clase media sostiene el mercado

Mientras el segmento de lujo pierde dinamismo, la vivienda dirigida a la clase media continúa absorbiendo buena parte de la demanda. Bernardos asegura que en ciudades como Madrid y Barcelona las viviendas con precios inferiores a 400.000 euros siguen encontrando comprador con relativa facilidad, siempre que reúnan unas condiciones mínimas de superficie y ubicación.

En Valencia, ese umbral se sitúa entre los 350.000 y los 375.000 euros. Para el economista, esta diferencia refleja que el verdadero motor del mercado ha cambiado. Durante la última década fueron los inversores patrimoniales y los compradores con mayor capacidad adquisitiva quienes lideraron las operaciones. Ahora son los jóvenes, las familias y quienes buscan una primera vivienda los que mantienen vivo el mercado.

El fuerte incremento de los alquileres desempeña un papel determinante en este cambio. Ante rentas mensuales cada vez más elevadas y con escasa oferta disponible, muchas familias optan por comprar vivienda, incluso recurriendo al apoyo económico de los padres para reunir la entrada exigida por las entidades financieras.

Los precios seguirán subiendo, pero con menos intensidad

Bernardos considera que esta nueva composición de la demanda permitirá que los precios continúen creciendo durante los próximos meses, aunque a un ritmo sensiblemente inferior al registrado el pasado año.

Su previsión apunta a una reducción del 8% en el número de compraventas durante 2026, acompañada de una subida media del precio de la vivienda del 5%. La cifra supone una clara desaceleración respecto al incremento del 12,8% registrado en 2025, aunque descarta un escenario de corrección generalizada.

A su juicio, la escasez estructural de oferta seguirá ejerciendo presión sobre los precios, especialmente en los mercados donde la demanda continúa siendo elevada. La diferencia es que ahora el protagonismo corresponde a compradores con presupuestos más ajustados y no al segmento de lujo.

Críticas al Banco de España

El economista también lanza una advertencia sobre la posibilidad de que el Banco de España impulse nuevas medidas macroprudenciales para endurecer el acceso al crédito hipotecario.

Bernardos considera que limitar la concesión de hipotecas supondría un grave error en un momento en el que muchos jóvenes ya encuentran enormes dificultades para acceder a una vivienda. “El Banco de España falló entre 2005 y 2007 por no frenar los excesos. Si ahora limita las hipotecas, volverá a fallar, pero por el motivo contrario“, sostiene.

Para ilustrar su argumento recurre a una comparación muy gráfica. “Puedo tener un Ferrari magnífico, pero si no tengo gasolina no funciona. En el mercado inmobiliario, la gasolina es el crédito“. En su opinión, restringir la financiación impediría comprar vivienda incluso a familias solventes capaces de afrontar las cuotas mensuales.

Hipotecas con tipos más bajos en el horizonte

En el ámbito financiero, Bernardos mantiene una visión relativamente optimista. Considera que, salvo un nuevo episodio de tensión internacional que dispare nuevamente la inflación, los tipos de interés tienen más margen para seguir bajando que para volver a subir.

El profesor recuerda que el precio del petróleo se ha estabilizado en torno a los 70 dólares por barril y que Europa depende menos de la energía que durante la crisis inflacionaria de 2022 y 2023, cuando el Banco Central Europeo elevó los tipos desde el 0% hasta el 4,5%.

Su escenario contempla que el precio oficial del dinero pueda situarse alrededor del 2% a comienzos de 2027. Si esa previsión se confirma, España afrontaría un contexto especialmente favorable para el mercado hipotecario gracias a un crecimiento económico superior al de la eurozona, un mercado laboral resistente y unas entidades financieras que, según Bernardos, mantienen una clara disposición a seguir concediendo crédito. Todo ello, concluye, seguirá sosteniendo la demanda de vivienda, aunque ya no de la misma forma que durante los últimos años.