¿Cuánto dinero debo pagar de impuestos si heredé una casa? Esto dice el SAT

De acuerdo con la legislación vigente, los bienes heredados —incluidas casas— están exentos de ISR al momento de la transmisión, sin embargo, existen otras obligaciones fiscales que es importante conocer.

Al adquirir una casa es necesario el pago del Impuesto Sobre la Adquisición de Inmuebles (ISAI) y reportar el bien heredado ante el Servicio de Administración Tributaria (SAT).

Es decir: recibir la herencia de una casa en México no implica un pago inmediato de ISR, según el artículo 93, fracción XXII de la Ley del ISR, pero si cubrir otros impuestos y trámites considerables.

Exención de ISR y obligación de reporte ante el SAT

El ISR no se aplica directamente sobre el valor de la casa heredada. Esta exención es automática, siempre que el heredero cumpla con los requisitos de declaración establecidos por la ley.

Si el valor de la herencia, individualmente, supera los 500 mil pesos, es obligatorio reportarla en la declaración anual ante el SAT. En montos inferiores, la declaración no es obligatoria, pero se recomienda conservar la documentación que respalde el origen lícito del bien.

En caso de no declarar adecuadamente una herencia obligatoria, pueden generarse discrepancias fiscales y sanciones. El SAT puede requerir información adicional para verificar la legalidad y procedencia del patrimonio.

Impuesto Sobre la Adquisición de Inmuebles (ISAI) y gravámenes locales

Al heredar una casa, el beneficiario debe cubrir el ISAI. Este impuesto es local y su tasa varía dependiendo del estado, generalmente entre el 2% y 4.5% del valor del inmueble. Además, se suman los gastos notariales y derechos de registro, que pueden representar entre el 4% y 7% adicionales sobre el valor de la casa heredada.

Estos pagos son indispensables para formalizar la transmisión ante notario y registrar la propiedad a nombre del heredero en el Registro Público de la Propiedad. La omisión de estos trámites impide la inscripción legal del inmueble.

Documentación y trámites obligatorios

Para formalizar la herencia, se requiere presentar el acta de defunción del causante, identificación oficial del beneficiario, el testamento o la declaratoria de herederos y los documentos legales de la propiedad.

• Acta de defunción del causante
• Identificación oficial del beneficiario
• Testamento o declaratoria de herederos
• Documentos legales de la propiedad

El notario es el encargado de coordinar el proceso, calcular los impuestos aplicables y emitir los comprobantes oficiales de pago. Una vez concluidos los trámites, el SAT genera un acuse de recibo como constancia.

Estos son los trámites y costos para escriturar una casa en México después de heredar

Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI):

• Representa entre el 65% y 77% del costo total.

- Se calcula entre el 2% y 5% del valor del inmueble (el mayor entre valor comercial y catastral).

Honorarios notariales:

• Entre 0.5% y 1.5% del valor del inmueble.

- Incluyen elaboración de la escritura, revisión jurídica y asesoría.

Derechos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad:

• Entre 0.2% y 0.5% del valor del inmueble.

- Permiten la inscripción legal de la propiedad.

Otros gastos administrativos:

• Avalúo del inmueble: entre $3,000 y $8,000.

- Certificados y constancias (libertad de gravamen, no adeudos): entre $2,000 y $5,000.Costo total estimado:

• Entre 4% y 8% del valor del inmueble.

- Ejemplo para una vivienda de $1.5 millones: entre $68,000 y $75,000.

Tiempo estimado del trámite:

• Entre 4 y 12 semanas.

Factores que influyen en los costos:

• Entidad federativa, tipo de operación (herencia, compraventa, donación), valor del inmueble, condiciones legales (adeudos, irregularidades).

Venta posterior del inmueble y pago de ISR

Si el heredero decide vender la casa en el futuro, debe calcular y pagar el ISR correspondiente sobre la ganancia obtenida.

La ganancia se determina restando el valor de adquisición del inmueble (generalmente, el valor declarado en la herencia) al precio de venta. Existen exenciones para la vivienda habitual, aplicables bajo ciertas condiciones, como haber habitado el inmueble al menos cinco años y no haber usado la exención en los últimos tres años.

Propuestas de reforma y panorama 2026

En el ejercicio fiscal 2026, la Ley de Ingresos de la Federación no contempla nuevos impuestos federales directos sobre herencias o legados, según el texto publicado en el Diario Oficial de la Federación. Las iniciativas de reforma para gravar grandes herencias se encuentran en discusión legislativa, pero hasta el momento no han sido aprobadas para su entrada en vigor.

Para mayor información, la consulta debe realizarse directamente en los portales oficiales del SAT, la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, y la Ley de Ingresos de la Federación para 2026 publicada en el sitio de la Cámara de Diputados.