¿Renta congelada 2.0? La Aurora de México
Hace décadas, la Ciudad de México experimentó el fenómeno de las "rentas congeladas". Lo que inició en 1942 como un decreto de emergencia del presidente Manuel Ávila Camacho para proteger la economía familiar durante la Segunda Guerra Mundial, terminó convirtiéndose en una medida permanente que duró más de medio siglo. Al tenor de esta regulación, era imposible actualizar el precio de la vivienda en renta. Si bien esta medida tendía a proteger a muchos inquilinos, también provocó el deterioro masivo de inmuebles en el Centro Histórico y zonas aledañas de la ciudad, pues los propietarios, al percibir ingresos muy bajos, abandonaron el mantenimiento de los bienes inmuebles.
Hoy, la sombra de aquel esquema parece proyectarse sobre nuestra ciudad de nueva cuenta. La semana pasada el Pleno de la Suprema Corte de Justicia de la Nación discutió y determinó como constitucional el artículo 2448 D del Código Civil de la Ciudad de México, que prevé un tope al aumento anual de las rentas, esto es, que el incremento no puede superar la inflación reportada por el Índice Nacional de Precios al Consumidor.
La Corte determinó que este precepto protege el derecho humano a una vivienda adecuada y asequible, ya que este límite busca mitigar la gentrificación —el desplazamiento de habitantes originarios por incrementos desmedidos en los costos— y asegura que la vivienda no supere la capacidad económica de la población. Sin embargo, en esta discusión no se tomó en cuenta la movilidad en el mercado, las fluctuaciones en los precios que se presentan, ni los temas asociados a la plusvalía inmobiliaria. Si alguien decidiese dar en arrendamiento su bien inmueble a una persona de confianza a un precio más bajo que el de mercado, ello condenaría al arrendamiento a no poder incrementarse más allá de la inflación, lo que podría provocar una distorsión importante al paso del tiempo, pues es claro que el costo de vida no aumenta al mismo ritmo que la inflación. Pero, más allá de la validez jurídica de este "tope inflacionario", es imperativo repensar el modelo de arrendamiento de forma integral.
Si bien es cierto hay que ser cuidadosos respecto del fenómeno de la “gentrificación”, no es el único factor que está transformando nuestras ciudades. No podemos ser omisos ante la evolución de las necesidades de los nuevos arrendatarios, cuyo perfil ha cambiado drásticamente en los últimos años.
El derecho debe buscar ser el reflejo de la realidad. El mercado inmobiliario tradicional enfrenta hoy a inquilinos que demandan una movilidad mucho más flexible. Los contratos rígidos y de larga duración, resultan muchas veces contrarios a las dinámicas de las nuevas generaciones. Es necesario que nuestra legislación evolucione hacia una figura jurídica renovada. Una que no solo considere la limitación de precios, sino que otorgue validez y seguridad jurídica a las diversas formas de habitar la ciudad hoy en día. Solo reconociendo estas nuevas realidades podremos construir un sistema de vivienda que sea, a la vez, justo y eficiente.
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