Ni topadoras ni urbanización: derechos de propiedad Infobae

El video se hizo viral en segundos. Un desarrollador inmobiliario argentino propuso una solución para el problema del Barrio 31: una villa miseria enclavada en pleno barrio de Retiro, sobre tierras fiscales, en una de las zonas más cotizadas de Buenos Aires. Beltrán Briones lo explicó así: “Se estima que en la villa 31 hay 10.000 familias. Mi propuesta es que el sector privado les construya a esas familias 10.000 viviendas en alguna zona que falte poblar de la ciudad, como el sur, por ejemplo, y a cambio el gobierno le ceda a esos desarrolladores las tierras donde hoy está la villa”.

Una de las réplicas más fuertes vino de la exministra de Desarrollo Humano de la Ciudad, María Migliore, que defendió el modelo de urbanización encarado por el Gobierno porteño y que en esencia procura llevar servicios de infraestructura a las villas (cloacas, agua corriente, gas natural, policía, nuevas calles, centros de salud y escuelas), para mejorar las condiciones de vida de los habitantes y expulsar de esa manera a delincuentes que hoy reemplazan al Estado vendiendo desde seguridad hasta medicamentos, y regulando de manera privada las condiciones para negocios y alquileres.

Lo cierto es que la propuesta de Beltrán tiene todos los condimentos para viralizarse, pero no funciona por varias razones. La primera es que solo muda el problema, como ya ocurrió cuando, en la década de los 70, se construyó al oeste de la ciudad un complejo de edificios donde se trasladaron cerca de 5.000 familias de distintas villas. Ese conglomerado se llama hoy Fuerte Apache y es una de las zonas más inseguras del país, donde el Estado tampoco está presente. El problema de las villas no se solucionó, sino que se agravó, porque sumó el incentivo de ocupar con la expectativa de conseguir una vivienda más adelante.

La segunda razón de la imposibilidad es que las familias que llegaron a la Villa 31 no eligieron el lugar de manera aleatoria: el barrio está muy cerca del Microcentro y conectado con todos los medios de transporte. Tiene una gran conveniencia para la gente que trabaja y la mayoría de los que viven en las villas lo hacen. Probablemente, la gente acepte el departamento, pero vuelva a intrusar terrenos cercanos. La tercera razón es que, aunque los habitantes de las villas no tienen título de propiedad, a medida que se traslade más gente, aumenta el poder de negociación de los que se quedan, generando condiciones para que pidan cada vez más a cambio del traslado. Es cierto que un juez podría forzar los desalojos, pero el problema ya tendría otro ribete.

Sin embargo, la solución actual que defiende Migliore tampoco resuelve el problema. En primer lugar, porque cristaliza una asignación ineficiente de recursos, dejando tierras de alto valor económico en actividad de baja productividad. En segundo lugar, crea un incentivo similar al del problema de carril adicional en las autopistas; en vez de reducir la población del barrio, la aumenta, toda vez que los servicios de infraestructura elevan el valor asociado a vivir en ese lugar, incentivando a que más gente llegue. Por eso, la Villa 31 pasó de ocupar 41 hectáreas con 27.137 habitantes en el censo del 2010, a 35.374 personas distribuidas en 60 hectáreas en el 2022.

La solución requiere sin duda intervención estatal, pero también aprovechar a pleno el funcionamiento de los mercados, para eso resulta fundamental asignar correctamente derechos de propiedad primero, como lo demostraron los economistas Sebastián Galiani y Ernesto Schargrodsky de la Universidad Di Tella (UTDT), aprovechando las expropiaciones que el gobierno de la provincia de Buenos Aires hizo en la década del ’80 sobre unos terrenos ocupados en San Francisco Solano, Quilmes. Por desgracia para los planes oficiales, algunos propietarios resistieron legalmente la expropiación y esa diferencia creó lo que en ciencias sociales se llama “experimento natural”.

El plan del gobierno era expropiar las tierras a los dueños legales, para poder darles derechos de propiedad a los habitantes de facto que habían ocupado ilegalmente esos terrenos, construyendo asentamientos. A la postre y por culpa de la judicialización de una parte de las expropiaciones, de forma random, algunos habitantes de la villa acabaron con título de propiedad sobre sus viviendas y otros no. Casi dos décadas después, los investigadores relevaron esos terrenos y descubrieron que el 40% de las propiedades construidas en las tierras con títulos de propiedad normalizados tenían mejor calidad de paredes y el 47% mejores techos que las de los que no tenían el título de propiedad. Además, las viviendas formalizadas tenían un 12% más de superficie construida y 16% más de veredas de concreto. Primer resultado evidente; los privados invierten más cuando son dueños legales de la propiedad.

En segundo lugar, los hogares en viviendas con título acabaron siendo menos numerosos, lo que se explica por la menor cohabitación de familiares de segundo y tercer grado de consanguinidad del jefe de hogar, pero también por la caída del 36% en la cantidad de hijos. La seguridad sobre la vivienda permite planificar mejor la familia.

El economista norteamericano Gary Becker ganó un premio Nobel por demostrar, entre otras cosas, que los padres cambian cantidad por “calidad “de hijos cuando mejora su posición económica, invirtiendo más en educación y eso fue exactamente lo que sucedió: en los hogares que recibieron las escrituras de sus terrenos tuvieron menor cantidad de hijos y esos chicos tuvieron un 27% más de chance de completar estudios secundarios. De aquellos que terminaron la escuela media, un 20% más fue a la universidad, en comparación con los hijos de los usurpadores que nunca tuvieron documentadas sus tierras.

La titularización de Solano fue sobre tierras de escaso valor económico alternativo y con restricciones que impedían que los flamantes propietarios vendieran en los diez años siguientes. Tampoco hubo ningún plan de urbanización que llevara servicios.

Imaginemos ahora que hacemos lo mismo en la Villa 31 de Retiro, la más numerosa, con la tasa de crecimiento y expansión territorial más grande de la ciudad de Buenos Aires, enclavada en uno de los barrios de mayor valor económico. La secuencia sería la siguiente: primero otorgamos derechos de propiedad, junto con un crédito a los habitantes para que puedan pagar los terrenos y luego llevamos servicios al barrio. O sea, derechos de propiedad primero y urbanización después. Además, necesitamos que las escrituras no tengan ningún límite para su comercialización en el mercado. De hecho, ya hay zonas completas de ese barrio que han sido urbanizadas, con casi 1.500 viviendas nuevas y otras 2.500 recicladas, con muchas mejoras en los servicios.

Obviamente, cada uno de esos terrenos tiene mucho menos valor hoy, dentro de una villa y sin infraestructura, en comparación con el valor potencial y por eso pueden ser pagados por sus propietarios, con una cuota similar a la de un alquiler en el barrio. Lo que ocurrirá luego es que, con derechos, los flamantes propietarios invertirán más en sus viviendas, que con los servicios del Estado se valorizarán mucho más, abriendo la posibilidad de que funcione el mercado relocalizando a toda la gente que voluntariamente desee hacerlo, igual que como ocurre en cualquier otro barrio de la ciudad. Hoy, si una persona que tiene un salario bajo hereda un departamento en un barrio caro de Buenos Aires, como Puerto Madero, probablemente no acabe viviendo ahí, sino lo que venda o alquile para trasladarse a una propiedad con un costo de oportunidad acorde con sus ingresos. Al mismo tiempo, si las familias son propietarias, cuidarán más el barrio y ayudarán a evitar futuras usurpaciones que hagan crecer de manera ilegal los asentamientos.

Con los mercados funcionando y las propiedades documentadas, un desarrollador interesado en construir una torre puede comprar terrenos y alguien que se quiera ir del barrio puede venderlos. La ley de la oferta y la demanda harán que los precios articulen las decisiones de las familias, optimizando la ubicación en función de la productividad de cada uno, pero lo hará sin forzar a nadie. Obviamente, habrá un proceso de gentrificación como el que ya se produjo en otros barrios que antiguamente eran periféricos, con casas de baja calidad y talleres mecánicos, pero que con el tiempo fueron valorizándose y desplazando actividades de baja productividad.