El cambio en el mercado inmobiliario puede generar más viviendas iniciales disponibles: NPR Mas Cipolleti

Se lo preguntamos a nuestros lectores y oyentes. Para preguntas sobre todos los asuntos relacionados con la propiedad y el alquiler de una vivienda. Hoy responderemos a una de ellas. Envíe su consulta a continuación.

Las guerras de ofertas podrían enfriar las tasas hipotecarias Puede caer por debajo del 6% el próximo año, pero la escasez. Una “casa inicial” es una casa más pequeña y más asequible. Todavía deja fuera del mercado a muchos compradores potenciales por primera vez.

Gabriel Veasey, un lector del centro de Texas, tiene hijos que viven cerca de Austin, Texas. Están buscando su primera vivienda pero no encuentran nada adecuado. Él pregunta:

¿Por qué no se les brinda la oportunidad de comprar una casa inicial: una casa de dos dormitorios por valor de 200.000 dólares? [home] Eso es lo que quieren. en lugar de tres [bed]dos [bath] o cuatro [bed]tres [bath] ¿Está una casa de $400,000 a $500,000 fuera de su alcance? … ¿A dónde pueden ir mis hijos? ¿Por qué no tienen la oportunidad de encontrar una vivienda inicial?

El mercado inmobiliario de Austin refleja lo que está sucediendo en todo el país.

Las matemáticas no salieron como les gustaba. El ingreso medio en Austin es aproximadamente $134,000 – suficiente para una hipoteca de unos 350.000 dólares. Pero en septiembre el precio medio de una vivienda en Austin es de aproximadamente 560.000 dólares. Silow. “Si usted es el ingreso promedio en esta región, no puede comprar una casa en Austin”, dijo el constructor local Scott Turner.

Aunque ha habido cierta desaceleración en los últimos años. Austin todavía está ahí. Se encuentra entre las ciudades principales de más rápido crecimiento del país y los precios de las viviendas reflejan su energía próspera. Pero la crisis inmobiliaria de la ciudad refleja una tendencia nacional, dijo Mike Loftin, director ejecutivo de Homewise, una organización con sede en Nuevo México comprometida a ayudar a los compradores de vivienda por primera vez. Señala como ejemplo Albuquerque, la ciudad más grande de su estado.

“Hace diez años en Albuquerque, entre 2014 y 18, aproximadamente el 20% de todas las viviendas nuevas construidas en Albuquerque se consideraban viviendas de nivel básico. Viviendas más pequeñas y asequibles. Hoy esa cifra es del 4%”, dijo Loftin. “Y esto es cierto en todo el país. Los constructores de viviendas no construyen esas viviendas de nivel básico”.

Tanto el lado de la oferta como las regulaciones locales también desempeñan un papel.

Han pasado décadas desde la construcción de estas pequeñas casas. cayendo por todo el pais– en la década de 1980 Representan alrededor del 40%. del mercado, pero para 2023 ese porcentaje se habrá reducido a precisamente eso. 12%–

Turner dijo que los crecientes costos de los materiales son una razón clave por la que los constructores se están alejando del extremo más asequible del mercado. “Una casa cuya construcción antes podría haber costado $300,000 ahora cuesta alrededor de $450,000”, dijo, citando un aumento del 40% en los materiales de construcción desde aproximadamente 2020. Se espera que el aumento de los costos de los impuestos sobre la madera canadiense y otros materiales de construcción compensen otro 7% a 10% de los costos de construcción, dijo.

Además, muchas personas están comprando o refinanciando durante la pandemia de COVID-19. Es así. Falta de voluntad para renunciar a tasas hipotecarias bajas – Tan solo el 3% – Si desea mudarse a una casa, tendrían que comprar casi el 6%. Como resultado, esas casas iniciales no serán recicladas para una nueva generación de compradores primerizos.

De regreso a Gabriel: Problemas para los niños Lo suyo en Austin es principalmente la zonificación y todas esas molestias. Hasta hace dos años, la mayor parte de Austin está dividida en zonas exclusivamente para viviendas unifamiliares. Y alguna vez tuvo uno de los tamaños mínimos de lote más grandes del estado, dijo Turner. Ahora propietarios Se pueden construir hasta tres casas. En el terreno que antes era una casa unifamiliar. Esto crea más espacio para viviendas de nivel básico. Pero el mayor obstáculo para la creación de viviendas asequibles sigue siendo el lento y costoso proceso de aprobación de la ciudad para la construcción de nuevas casas adosadas, condominios y subdivisiones. Esto puede tardar hasta dos años, independientemente del tamaño del proyecto, afirmó.

Turner señala a Houston como modelo para construir más viviendas iniciales. a través de la desregulación “En los años 90, Houston comenzó a permitir lotes muy pequeños… en todo el centro de la ciudad. Y hasta el día de hoy, incluso puedes ir a Houston y vivir en el centro. Y todavía se pueden encontrar casas adosadas por valor de 400.000 dólares”.

Por supuesto, algunos propietarios todavía no lo aceptan. Cambios de zonificación que promueva la nueva construcción por encima de todo. Argumentan que si no hay una demarcación formal, los usos industriales, comerciales y residenciales se acercarán indeseablemente. Por ejemplo, en Austin han tenido en el pasado Demandado con éxito para evitar tales cambios

Los cambios del mercado y las iniciativas locales pueden ayudar a los compradores de nuevas viviendas.

Digamos que las tasas hipotecarias caen. Es probable que haya algún movimiento en el extremo inferior del mercado, afirmó Loftin. Estar preparado para cuando el mercado cambie es clave. Y dice que las instituciones financieras de desarrollo comunitario (CDFI) como la suya (y hay muchas en todo el país) pueden ayudar.

“Hicimos una evaluación. Luego creamos un plan de acción para abordar los obstáculos que tenemos”, dice. “¿Cuál es el plan de juego para mejorar su crédito? No es ciencia espacial. Es útil porque conocemos el sistema”.

“Crear un hábito de ahorro haciendo que su empleador deposite automáticamente ciertos fondos. Cada cheque de pago en su cuenta de ahorros es extremadamente beneficioso”, añade. Y los futuros compradores tampoco tienen que invertir mucho dinero. “Nuestro pago inicial típico de los compradores de vivienda es aproximadamente el 2% del precio de compra, y eso incluye los costos de cierre”.

Los defensores de la vivienda han propuesto iniciativas destinadas a aumentar el número de viviendas iniciales construidas. Aunque ha sido aprobado, pueden pasar años antes de que cause problemas. No existe un plan nacional. Pero el Estado está intentando un enfoque diferente. El año pasado, la legislatura de Utah dominada por los republicanos pasar la factura Proporcionar 300 millones de dólares en subvenciones para constructores y nuevas herramientas de zonificación urbana. En un esfuerzo por promover la construcción de viviendas pequeñas y sencillas.

Homewise también ofrece “Casas nuevas para Nuevo México” para brindar asistencia directa a posibles compradores de vivienda alrededor de $30,000, lo que puede reducir el precio de compra. y fomentar la construcción de viviendas adicionales en el rango de $300,000, dijo Loftin, para contratistas. El subsidio significa que “más compradores pueden permitirse esa casa ahora. La Legislatura de Nuevo México planea adoptar la medida en enero”, dijo Loftin, añadiendo que “parece haber un apoyo significativo”.

Pero mientras tanto, las casas Starter todavía están disponibles.

Mientras tanto, aunque no existen tales medidas. Bueno, hay cosas que puede hacer para aumentar sus posibilidades de encontrar una vivienda inicial que se ajuste a su presupuesto. Pero esas alternativas también tienen desventajas.

Harrison Beacher, un agente inmobiliario del área de Washington, D.C., dice que les dice a sus clientes que piensen en la compra de una vivienda como un diagrama de Venn. Comparando lo que necesita con lo que puede pagar. Dónde quieres vivir y otros imprescindibles

“Demasiadas personas esperan la ‘casa de sus sueños’ cuando realmente cambia su historia financiera a largo plazo. Se trata de comenzar y ejecutar con criterio y estrategia a lo largo del tiempo”, dijo Beacher.

“Una verdadera vivienda inicial no consiste en marcar todas las casillas de su lista de deseos, sino en identificar la combinación adecuada de ubicaciones, asequibilidad y valorización potencial”, afirma. “Usted quiere estar lo suficientemente cerca de lo que es importante para su estilo de vida y su carrera, manteniendo al mismo tiempo un precio que le permita hacer crecer su hogar. En lugar de estirarse”.

Encontrar la casa básica perfecta puede implicar lo que los agentes inmobiliarios llaman “encontrar la casa”. “Conducir hasta calificar”, dijo Turner. En otras palabras, si no encuentras algo económico, busca más lejos de la ciudad hasta que encuentres uno.

El precio medio de una vivienda en Austin puede ser demasiado alto. Pero la ciudad de Bastrop, ubicada a unas 30 millas al sureste de Austin, es muy asequible, dijo. Dijo que el precio medio de una casa en Bastrop en julio era de $336,000, aproximadamente un 40% menos que en Austin.

Y para los hijos de Gabriel, podría tener sentido buscar fuera de Austin, donde las casas son más baratas, y comprar ahora. Incluso si no es la casa de tus sueños. A medida que pasa el tiempo podrán crear justicia y utilizarla para acercarse a la ciudad y a lo que realmente quieren.