El norte del Valle de México concentra las nuevas adquisiciones de vivienda Obras Web

En gran parte del Valle de México los agentes inmobiliarios buscan compradores sin éxito y las desarrolladoras prueban distintas fórmulas para reactivar sus ventas en un contexto de menores transacciones, pero en el norte de la ciudad ocurre lo contrario. Municipios como Zumpango, Tecámac y Tizayuca registraron en el segundo trimestre de 2025 las colocaciones más altas de vivienda en toda la metrópoli. De acuerdo con la consultora inmobiliaria Tinsa México, la región norte concentró 3,507 unidades, equivalentes al 46.4% del total, con un crecimiento de 11% respecto al mismo periodo del año anterior.

La Zona Metropolitana del Valle de México vendió en total 7,566 unidades en el trimestre, un incremento de 3.9% anual. Sin embargo, la dinámica es dispar: los municipios del norte avanzan, mientras que las alcaldías centrales muestran retrocesos. Zumpango, Estado de México, se ubicó en primer lugar con 1,034 ventas y un crecimiento de 5.1%. Le siguió la alcaldía Cuauhtémoc en la CDMX con 938 operaciones, pero con una caída de 4% frente al año previo. En tanto, la alcaldía Benito Juárez retrocedió 15%. “Vemos un mercado de contrastes donde corredores importantes han presentado una reducción en el número de unidades vendidas y el inicio de proyectos nuevos. Por otro lado, la zona Norte, donde predomina el segmento medio, registró crecimientos importantes”, señala Justino Moreno, director de consultoría Tinsa México. El mayor atractivo del norte que explica esta discrepancia en las ventas está en el valor de los inmuebles. En Zumpango, 77% de las operaciones corresponden al segmento tradiciona l, con un valor promedio de 818,000 pesos. Este nivel encaja con los créditos de Infonavit, Fovissste y la banca, lo que amplía la base de compradores. En términos de metros cuadrados, Zumpango se ubica en 14,610 pesos, frente a los 22,000 de Tecámac y los 16,730 pesos de Tizayuca. “Realmente la demanda que concentran estos rangos de precios sigue teniendo un alto potencial”, indica Moreno. La estructura de la oferta también explica la diferencia. Mientras en la Ciudad de México predominan los departamentos, en el norte el mercado se concentra en casas. Ocho de cada 10 viviendas disponibles en municipios como Zumpango o Tecámac son horizontales. El crecimiento del mercado residencial coincide con la expansión industrial y logística en torno al Aeropuerto Internacional Felipe Ángeles (AIFA). La agencia inmobiliaria CBRE reporta que corredores como Zumpango-AIFA comienzan a captar inversión por su ubicación estratégica. El aeropuerto ya es la terminal con mayor tráfico de carga aérea en el país. “Sí hubo una sinergia con la apertura del AIFA, sobre todo en el tema de construcción de nuevos Cedis y proyectos industriales de logística”, detalla Moreno. De acuerdo con CBRE, entre 2021 y 2024 se comercializaron más de 3.5 millones de metros cuadrados de espacios industriales en la zona metropolitana, y mercados emergentes como Zumpango ganan peso gracias a la cercanía con los corredores de distribución. No obstante, la experiencia cotidiana todavía no percibe los beneficios. De acuerdo con la vecina de la zona, aunque se habla mucho de los beneficios de este crecimiento industrial, los residentes todavía no lo palpan en los hechos. Los precios muestran trayectorias distintas según el municipio. Entre 2019 y 2025, la plusvalía promedio anual de Zumpango fue de 8%, aunque con picos y caídas pronunciadas: en 2020 alcanzó 28%, pero en 2022 registró descensos. En los últimos cuatro trimestres se mantuvo entre 8% y 12%. Tecámac, en cambio, promedió 10% anual en el mismo periodo y llegó a un alza de 22% en 2024, aunque después desaceleró a 8%. Tizayuca se ubicó en 9%, con variaciones más estables. En general, el precio unitario de la vivienda nueva en el Valle de México creció 9.6% anual en el segundo trimestre de 2025.

La Ciudad de México enfrenta una contracción en proyectos. Según Tinsa, después de la pandemia había cerca de 1,600 desarrollos activos; hoy la cifra ronda los 1,200. Esta reducción, combinada con el aumento de precios, desplazó la demanda hacia zonas con mayor disponibilidad. “Lo que está pasando o por qué destacan estos municipios es más bien por la contracción de la oferta en las alcaldías que normalmente concentraban las ventas. Al caer las operaciones y mantenerse el crecimiento de precios, la demanda se desplaza hacia lugares como Zumpango”, especifica Justino Moreno. La dinámica del norte del Valle no se explica solo por crecimiento local, sino por el reacomodo de la demanda metropolitana. El encarecimiento de la tierra y la falta de permisos en la capital reducen la construcción de proyectos nuevos, mientras que en municipios más lejanos todavía hay espacio y precios compatibles con los créditos. “Si solo consideramos las ventas de la Ciudad de México hubiéramos visto una contracción importante en el número de unidades vendidas. Lo que sostiene el mercado metropolitano es el impulso de los segmentos tradicional y medio en municipios como Zumpango, Tecámac y Tizayuca”, observa el especialista. En esta zona del Valle de México la manera de vivir es más tranquila, lo que hace que se ganen puntos. Aracely se mudó hace seis años a Zumpango luego de vivir en Villa Coapa, al Sur de la Ciudad de México. Aracely destaca que el costo de vida es menor, desde alimentos hasta servicios básicos. “Los precios son distintos, hay casas mucho más grandes y aún las puedes adquirir a un menor precio. Aquí todo está más barato y todavía hay muchas propiedades amplias”, destaca la residente. Aunque su decisión se debió a motivos personales, descubrió una manera más relajada de vivir. El cambio se refleja en tiempos de traslado. Aunque en la actualidad trasladarse a Polanco puede tomarle hasta dos horas, para muchos resulta menos desgastante que vivir dentro de la capital, donde los traslados internos también consumen horas diarias. "Aquí es una vida distinta, lejos del ruido. Creo que eso también lo ve la gente: salir de la Ciudad de México porque es muy conflictivo. Aquí es más tranquilo. Yo ya no regresaría a vivir a la ciudad”, expresa. No obstante, los retos persisten. En Zumpango, por ejemplo, los servicios de transporte por aplicación dejaron de operar debido a la extorsión. “Aunque estamos cerca del aeropuerto no ha habido tantos beneficios. Si viajamos no podemos tomar Uber porque no quieren venir para acá”, señala Aracely.